وکیل در تهران

دادخواست مستلزم تنظیم سند رسمی پیش فروش
قانون برای تنظیم سند رسمی پیش فروش شرایط خاصی را در نظر گرفته است. برای انعقاد این قراردادها باید این شرایط و ضوابط خاص در نظر گرفته شود. به این ترتیب معامله به صورت قانونی انجام می شود.

معاملاتی که تحت عنوان پیش فروش انجام می شود بستر وسیعی را برای کلاهبرداران فراهم می کند. به همین دلیل در قانون پیش بینی هایی برای تضمین امنیت معاملات پیش فروش تا حد امکان پیش بینی شده است. از جمله این موارد می توان به این نکته اشاره کرد که طبق قانون کلیه قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی و به عنوان سند رسمی پیش فروش ثبت شود. یعنی این باید در سند مالکیت درج شود. در قانون به صراحت به این موضوع اشاره شده است.

متاسفانه در بسیاری از مواقع مردم به این موضوع توجه نمی کنند. این موضوع باعث می شود که وارد مشکلات و مسائل ملکی شوند. در صورتی که قرارداد فقط در قالب سند عادی پیش فروش تنظیم شده باشد، خریدار برای استفاده از شرط قانونی باید دادخواست تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه کند.
مدارک مورد نیاز برای تهیه سند رسمی پیش فروش
سند مالکیت، سند اجاره یا قرارداد پیش فروش
گواهی فنی مستقل برای هر واحد
پروانه ساخت برای کل ساختمان
خط مشی
نتیجه استعلام از اداره ثبت املاک محلی که ملک در آن واقع شده است.
تاییدیه مهندس ناظر
در صورتی که ملک به جای سند رسمی پیش فروش دارای قرارداد و سند عادی باشد، تنظیم سند بر عهده پیش فروشنده الزامی است.

مواد قانونی مربوط به پیش فروش املاک و مستغلات
طبق ماده 1 قانون پیش فروش، هر قراردادی که در آن خرید و فروش یک واحد انجام شود و مالک رسمی زمین مسؤول ساخت یا تکمیل آن باشد، قرارداد پیش فروش محسوب می شود.
طبق ماده 2 پیش فروش، هر قرارداد پیش فروش باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

مشخصات طرفین قرارداد.
مشخصات پلاک و ثبت ملک و نشانی آن.
شرح ملک و امکانات آن از قبیل تعداد اتاق ها و متراژ آنها، شماره طبقه و واحد، پارکینگ، انباری و ....
مشخصات فنی ساختمان از قبیل مساحت کل ملک و زیربنا، تعداد واحدها و طبقات، نوع مصالح به کار رفته در ساختمان، نما، سیستم های سرمایشی و گرمایشی و غیره.
قیمت (یا معاوضه در قراردادهایی که به صورت معاوضه انجام می شود)، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آنها.
تاریخ تحویل واحد ساخت و تنظیم سند رسمی واگذاری.
تعداد قبوض اقساط به قیمت.
تعیین مسائلی مانند بیمه، خسارت، تغییرات قیمت یا تغییر مشخصات ملک.
معرفی داوران
مقررات قانونی مربوط به معاملات پیش فروش.
تعهدات فروشنده
طبق ماده 3 قانون پیش فروش تنظیم سند رسمی و قرارداد واگذاری و تعهدات ناشی از آن باید در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت موارد مندرج در ماده 2 انجام شود. در قانون پیش بینی شده است اما متاسفانه در برخی قراردادها رعایت نشده است. یعنی طرفین به جای تنظیم سند فقط به تنظیم سند عادی اقدام می کنند.

در نتیجه مشکلاتی برای خریدار ایجاد خواهد شد. در این شرایط اگر خریدار بخواهد با استفاده از الزام قانونی فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند، می تواند با مراجعه به مراجع قانونی مربوطه دستور تنظیم سند رسمی پیش فروش را دریافت کند.

مدارک تنظیم قرارداد پیش فروش
سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق ساخت بنا.
پروانه ساخت برای کل ساختمان.
شناسه فنی مستقل برای هر واحد.
بیمه نامه مسئولیت
تاییدیه مهندس ناظر
پاسخ به استعلام از اداره ثبت.
طبق ماده 5 قانون پیش فروش، قراردادهای پیش فروش در دفاتر رسمی تنظیم می شود. تنظیم این گونه قراردادها تنها با پرداخت حق الثبت انجام می شود و نیازی به ارائه گواهی مالیاتی نیست.
در رابطه با تنظیم سند رسمی پیش فروش موارد حقوقی بسیار دیگری نیز وجود دارد که مشاوره با وکیل ملکی می تواند به شما در آگاهی از تمامی آنها کمک کند.

علت تاکید قانون بر تنظیم سند رسمی
تنظیم سند رسمی پیش فروش در قراردادهای مربوط به خرید و فروش املاک در حال ساخت یا تکمیل الزامی است. متاسفانه این حوزه از معاملات یکی از مواردی است که کلاهبرداری رایج است. به همین دلیل آگاهی از مواد قانونی مربوطه برای خرید ملک ضروری است.

این به شما کمک می کند تا روال کار فروشنده را به دقت بررسی کنید و در صورت مشاهده هر گونه مشکل قانونی، می توانید خود را از ورود به یک مشکل نجات دهید.رویه دادگاه پیچیده با دردسر کمتر

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه نوع دعوایی است؟

دعاوی حقوقی انواع مختلفی دارند که به طور کلی به سه دسته تقسیم می شوند:

منقول و غیر منقول
مالی و غیر مالی
حقوقی و کیفری
به طور کلی دو نوع سند وجود دارد:

سند عادی
سند رسمی
اسناد رسمی اسنادی هستند که در دفاتر ثبت اسناد رسمی و یا با حضور مقامات رسمی به ثبت رسیده باشند. این دسته از اسناد از اعتبار قانونی زیادی برخوردار است. از طرفی طبق ماده 1287 قانون مدنی سند عادی هر سندی است که فاقد ویژگی اسناد رسمی باشد.

نوع دیگری از سند وجود دارد که به «اسناد عادی در حکم رسمی» معروف است. این نوع اسناد در واقع اسناد عادی محسوب می شوند، اما اعتبار آنها برابر با اسناد رسمی است. اعتبار بسیار مهم است.
هرچه سند معتبرتر باشد، استفاده از آن در موارد حقوقی آسانتر خواهد بود. تنظیم سند رسمی در دفاتر رسمی انجام می شود و طی این کار مالکیت چیزی به شخص دیگری منتقل می شود. بنابراین تنظیم سند رسمی اعتبار معامله را افزایش می دهد.
انواع دعوا
منقول و غیر منقول
همانطور که گفته شد یکی از انواع دعوا، دعوای اموال منقول و غیرمنقول است. اموال منقول به معنای اموالی است که می توان بدون نگرانی از آسیب دیدن آنها را جابه جا کرد. به عنوان مثال، خودروها و سایر وسایل نقلیه در این دسته قرار می گیرند.

اموال غیرمنقول به اموالی گفته می شود که جابه جا نمی شوند و یا در صورت جابجایی آسیب می بینند. خواص همیشه در این دسته قرار می گیرند. دلیل اهمیت این طبقه بندی آن است که مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده اموال منقول و غیرمنقول متفاوت است.

مالی و غیر مالی
اگر مورد بحث افترا باشد، مالی است و هر موردی که خارج از این حوزه باشد، غیر مالی محسوب می شود.
کیفری و حقوقی
دعاوی کیفری به دعاویی گفته می شود که جرایم افراد در آن نسبت به مسائل حقوقی متفاوت است. پرونده ها در زمره جرایم جنایی قرار می گیرند که شامل قتل، سرقت و غیره می شود.

اطلاع از نوع دعوی یکی از مراحل اساسی و بدیهی برای طرح دعوا می باشد. طبق قانون، دادگاه ها برای رسیدگی به پرونده های مختلف به چندین شعبه تقسیم می شوند.

این تقسیم بندی ها نشان می دهد که هر نوع پرونده باید در کدام یک از انواع دادگاه ها بررسی شود. دعوا با علم به این پرونده شروع می شود. زیرا با شروع به پیگیری پرونده در دادگاه اشتباه با مشکل مواجه می شوید و پرونده رد می شود.
تعیین نوع اختلاف
گاهی اوقات تعیین نوع اختلاف ممکن است دشوار باشد. به خصوص برای تعیین نوع دعوای مالی یا غیر مالی، مرز بین آنها بسیار باریک است. در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید گفت که این دعوی از نوع مالی است زیرا هزینه های قانونی بابت آن پرداخت می شود.

در هیچ بخشی از قانون به صراحت ذکر نشده است که فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است، اما همیشه این امر مسلم تلقی شده است. در برخی موارد بین خریدار و فروشنده تاریخی تعیین می شود که در این مدت خریدار باید مبلغ مشخصی را برای خرید پرداخت کرده باشد و فروشنده باید پس از دریافت این مبلغ سند رسمی را تنظیم کند.
در صورتی که این تاریخ از قبل مشخص شده باشد، اما فروشنده در دفتر حاضر نشود، خریدار می تواند با دریافت گواهی عدم حضور فروشنده، شکایت را پیگیری کند. اما در صورتی که تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی بین طرفین مشخص نشده باشد، اولین مرحله برای اقامه دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی، ارسال اظهارنامه به فروشنده خواهد بود. این اظهارنامه فروشنده را ملزم به حضور در دفتر و تنظیم سند می کند.

حال در صورت استنکاف از این کار و عدم حضور در دفترخانه علیرغم دریافت اظهارنامه، خریدار می تواند با دریافت گواهی عدم حضور فروشنده، موضوع را به صورت رسمی پیگیری و در نهایت سند رسمی را تنظیم کند. اطلاع از چنین نکاتی می تواند تاثیر زیادی در روند پیشبرد پرونده داشته باشد.

انواع دادخواست تخلیه
دعوای خلع ید دعویی است که مالک علیه متصرف غیرقانونی اموال غیرمنقول خود (زمین، ساختمان و ...) اقامه می کند. در این شرایط مشاوره و کمک گرفتن از وکیل املاک یا وکیل خلع ید، بهترین و مطمئن ترین راه برای دست اندرکاران این پرونده است.
دادخواست خلع ید و انواع آن
برای ارائه دادخواست تخلیه به مرجع ذیربط شرایط خاصی لازم است که عبارتند از:

اموال غیر منقول
داشتن سند مالکیت
اثبات مالکیت
غیر قانونی بودن تصرف توسط شخص ثالث
بنابراین در اموال منقول و در مواردی که تصرف صورت نگرفته است امکان طرح این ادعا وجود ندارد. همچنین همراه داشتن سند مالکیت و سابقه ثبتی جهت تقدیم دادخواست خلع ید از مالک اصلی الزامی است که بدون آن امکان طرح دعوای خلع ید وجود ندارد.

غیرقانونی بودن تصرف ثالث نیز به این معناست که اگر غیر از مالک و افرادی که از مالک اجازه دارند در مال تصرف کنند متصرف غیر قانونی یا به اصطلاح غاصب شناخته می شود و در صورت عدم تخلیه ملک. ، مالک می تواند علیه او اقدام کند. طرح دعوی قضایی

انواع دعاوی خلع ید
دعاوی خلع ید انواع مختلفی دارد که در ادامه به شرح آنها می پردازیم:

سلب اعتماد:
دعوای سلب امانت در موردی مطرح می شود که بین دو طرف یعنی مالک و متصرف رابطه امانی برقرار شده باشد. مثلاً طبق قرارداد مالک ملک خود را برای مدت معینی به متصرف می دهد، در این صورت اگر متصرف پس از انقضای مدت این قرارداد ملک خود را تخلیه نکند متصرف غیرقانونی شناخته می شود. و مالک می تواند اقامه دعوی کند. او باید امنیت خود را در برابر مقام صالح مطرح کند.
لازم به ذکر است در صورتی که در متن قرارداد موعد تصرف ذکر نشده باشد مالک زمانی می تواند دعوی تخلیه اقامه کند که تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد و متصرف از تخلیه ملک خودداری کند.
سلب مالکیت با غصب:
نوع دیگر ادعای خلع ید که بیشتر رایج است، غصب است به این صورت که بین مالک و متصرف قراردادی وجود ندارد و به همین دلیل اثبات این ادعا دشوارتر است. زیرا متصرف به صورت غیرقانونی و بدون قرارداد ملک را تصرف کرده و این مالک است که باید با ارائه مدارک لازم مالکیت خود و غیرقانونی بودن تصرف را در دادگاه ثابت کند.

سلب مالکیت مشترک:
این نوع خلع ید در مواردی مطرح می شود که مال غیر منقول مشاعی که مالکیت آن بین چند نفر مشترک است به تصرف یکی از شرکا در آمده و سایر شرکا اجازه تصرف ندارند. در این صورت هر یک از شرکا که مشاع محسوب می شوند می توانند علیه متصرف اقامه دعوی کنند. سند قانونی خلع ید مشاع ماده 43 قانون نحوه اجرای احکام مدنی است.

لازم به ذکر است مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست خلع ید، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است.
وکیل معزول
همانطور که گفته شد مالک برای اقامه دعوی تخلیه علیه متصرف غیرقانونی باید از وجود شرایط اختصاصی این دعوا اطمینان حاصل کند.

تشخیص وجود این شرایط و نوع دعوی و انجام اقدامات مرتبط با آن از مواردی است که همه افراد به راحتی نمی توانند از عهده آن برآیند.

در این شرایط بهترین کار این است که با یک وکیل متخصص در امور املاک و خلع ید مشورت کنید. وکیل خالد با توجه به تخصص و تجربه خود می تواند بهترین راه را برای طرح دعوی و پیگیری پرونده انتخاب کند.
داشتن تخصص و تجربه برای تنظیم مناسب هر دادخواست حقوقی بسیار مهم است. توصیه می شود برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در آینده با وکلای ملکی مشورت کنید و در صورت نیاز پیگیری پرونده را به وکیل متخصص بسپارید.

بررسی الزام تنظیم سند رسمی اموال سفته
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی به یکی از پرونده های تکراری مراجع قضایی تبدیل شده است. این زمانی اتفاق می افتد که شما یک ملک یا زمین را در قالب قرارداد خریداری می کنید. سپس زمان مشخصی را با مالک قبلی ملک تعیین کنید تا سند به نام شما تنظیم شود.

در صورتی که مالک قبلی ملک به هر دلیلی از قبیل افزایش قیمت ملک فروخته شده، اختلاف حساب و غیره در زمان تعیین شده برای انتقال سند به نام شما در محل تعیین شده حاضر نشود. می توانید برای دادخواست به مراجع قضایی (دادگاه) مراجعه کنید. رجوع به تنظیم سند رسمی سفته شود.

به عبارت دیگر، الزام تنظیم سند رسمی ملک برای افرادی است که به دنبال دریافت سند ملک خریداری شده خود هستند. در ادامه با سایر نکات و فرآیندهای مرتبط با این پرونده آشنا می شویم.
مراحل و شرایط تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سفته رسمی:
در این قسمت از مقاله به بررسی مراحل تشکیل پرونده و انعقاد دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی ملکی می پردازیم.

تشکیل پرونده:
   مرحله اول تقدیم دادخواست مربوط به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سفته مربوط به تشکیل پرونده می باشد. برای این کار باید با تمام مدارک شناسایی خود که برای احراز هویت لازم است به دادگاه مراجعه کنید.

دقت داشته باشید که حضور صاحب فعلی ملک (کسی که ملک را به صورت سند خریداری کرده و سند به نام او امضا شده است) یا وکیل ملکی وی در دادگاه ضروری است. در این مرحله متقاضی باید وارد سامانه الکترونیکی و ثبت نام ثنا در آنجا شود. دقت داشته باشید که این فرآیند در دفتر خدمات قضایی انجام شود.
ارسال و ثبت مدارک مورد نیاز:
پس از انجام مراحل فوق نوبت به ارائه و بررسی مدارک مالک ملک می رسد. در این مرحله باید اصل اظهارنامه ملک را ارائه دهید. در این قسمت یک کپی از بیانیه اصلی تهیه و به فایل شما پیوست می کنند. دقت داشته باشید که دفاتر خدمات قضایی اصل سوگندنامه را اسکن کرده و از تصویر اسکن شده اصل برای پیوست فایل استفاده کنند.

در نتیجه از کپی برگه ها برای تشکیل پرونده در دفاتر خدمات قضایی استفاده نکنید. مراقب باشید که می توانید با یک وکیل قرارداد ببندید و تمام قسمت های بالا را به او بسپارید. وکیل شما می تواند تمامی مدارک را به نسخه اصلی تبدیل کرده و به مرجع قضایی تحویل دهد.

تکمیل فرم تعیین ارزش منطقه ای و پرداخت هزینه:
در آخرین مرحله تشکیل پرونده مربوط به الزام تنظیم سند رسمی سفته نوبت به تکمیل فرم تعیین ارزش منطقه ای می رسد. در این فرم باید اطلاعاتی از قبیل آدرس، پلاک ثبت شده، نوع سازه و ... را مشخص کنید، دقت داشته باشید که این فرم توسط دفاتر خدمات قضایی نیز در اختیار شما قرار خواهد گرفت. این فرم باید توسط شاکی و شخص دارای وثیقه یا وکیل وی پر شود.

در پایان به این نکته توجه کنید که در صورت باقی ماندن مبلغی از قیمت توافقی بین خریدار و فروشنده نزد خریدار. این مبلغ باید در زمان مراجعه به دادگاه و طرح دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی سفته به فروشنده پرداخت شود.
هزینه مراحل قانونی الزام به تنظیم سند رسمی سفته چقدر است؟
در حال حاضر هیچ هزینه ثابتی برای این پرونده وجود ندارد. هزینه رسیدگی به دعوی فوق به موارد مختلفی بستگی دارد. از سری مهم ترین عوامل موثر بر قیمت دعوا در این مورد می توان به متراژ ملک، متراژی که ملک در آن واقع شده، قدمت ساختمان و ... اشاره کرد.
در نتیجه در زمان مراجعه به مراجع قضایی و طرح دعوی باید به گزینه های فوق توجه داشته باشید.

آیا همه دادگاه های کشور صلاحیت رسیدگی به این پرونده را دارند؟
مراقب باشید که فقط دادگاه هایی که اموال مورد نظر شما را در اختیار دارند در صلاحیت و صلاحیت آنها می توانند به پرونده شما رسیدگی کنند. به عنوان مثال، اگر ملک مورد نظر شما در تهران واقع شده است، اما خریدار و فروشنده در شهر دیگری زندگی می کنند، هر دو طرف باید برای رسیدگی به پرونده ای که نیاز به تنظیم سند رسمی ملک است، به تهران سفر کنند.

الزام به تنظیم سند رسمی از طرف فروشنده

امروزه به دو صورت می توانید ملک مورد نظر خود را انتقال یا دریافت کنید. تنظیم سند رسمی و تنظیم سند عادی دو روشی هستند که می توانید برای انتقال مالکیت ملک مورد نظر خود استفاده کنید. در ماده 1287 قانون مدنی در مورد اسناد رسمی چنین آمده است:

اسنادی که طبق مقررات قانونی در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی یا سایر مقامات رسمی در صلاحیت آنها تنظیم شده باشد رسمی است. طبق این ماده از قانون مدنی، کلیه اسنادی که رسمی نیستند از اسناد عادی محسوب می شوند.

در قانون جمهوری اسلامی ایران اسناد رسمی اعتبار بسیار بیشتری نسبت به اسناد عادی دارند. به همین دلیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده به یکی از پرتکرارترین پرونده های مراجع قضایی تبدیل شده است.
لازم به ذکر است که ادعای انکار و شک در زمینه اسناد رسمی امکان پذیر نیست و فقط باید جعلی بودن آنها را اثبات کرد. در صورتی که این ادعاها در چارچوب اسناد عادی قابل بررسی است. در زمینه اسناد رسمی نیز دقت داشته باشید که مراجع دولتی و قضایی تنها افرادی را به عنوان مالک ملکی که نام آنها در سند رسمی قید شده است به رسمیت بشناسند.

دقت داشته باشید که در مورد برخی اموال مانند خودرو مدارک عادی مانند کارت سبز خودرو برای اثبات مالکیت در مراجع قضایی کافی نیست و مالک باید سند رسمی مالکیت را به مراجع قضایی تحویل دهد. در ادامه به بررسی سایر نکات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی از فروشنده می پردازیم.
اهمیت الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده:
در قسمت قبل با اهمیت تنظیم سند رسمی آشنا شدیم و شما را با مزایای داشتن آن آشنا کردیم. اما امروزه معاملات زیادی انجام می شود که هیچ سند رسمی برای آنها تهیه نشده است. مثلاً ملکی پس از دریافت مبلغی توسط مالک آن فروخته می شود و پس از آن هیچ اقدامی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی از طرف طرفین معامله صورت نمی گیرد.

این اتفاق باعث می شود که صاحب جدید ملک بر مال خود نباشد و از مزایای داشتن سند رسمی بهره مند نشود. دقت داشته باشید که تنظیم سند رسمی پس از انجام معامله به عهده فروشنده می باشد. حتی اگر این موضوع در سند عادی مال مبیع ذکر نشده باشد، باز هم از نظر قضایی جزو وظایف فروشنده است.
دقت داشته باشید که خریدار پس از انجام معامله حتی شفاهی می تواند از فروشنده درخواست تنظیم سند رسمی ملک را داشته باشد.
اما در صورتی که برای معامله بین فروشنده و خریدار سند عادی کتبی وجود داشته باشد که به امضای طرفین رسیده باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می تواند به مراجع قضایی شکایت کند. دقت داشته باشید که در این صورت خریدار قبل از ادعای مالکیت باید دادخواستی مبنی بر الزام تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده ارائه کند و پس از به نتیجه رسیدن پرونده به سراغ ادعای مالکیت ملک خریداری شده برود.
در نتیجه الزام به تنظیم سند رسمی از طرف فروشنده مستلزم سند عادی است که محتویات ثبت شده در آن قابل اثبات باشد تا دادگاه بتواند از آن استفاده کرده و به تعهدات قانونی خود عمل کند.

خلع ید از مشاعات ساختمان
خلع ید از مشاعات ساختمانی یکی از موضوعات حقوقی است که در صورت نیاز به دریافت اطلاعات در این خصوص می توانید این مطلب که توسط وکلای دادگستری در خصوص خلع ید از مشاعات ساختمانی ارائه شده است را مطالعه فرمایید. برای اطلاع از نحوه خلاصی از مشاعات ساختمانی، لازم است تعریفی از ملک مشاع و مشاعات ساختمان ارائه شود.

ملک مشاع و مشاعات ساختمان
دارایی مشترک اموالی است که دو یا چند نفر در مالکیت آن شریک هستند. این اشتراک و اشتراک در مالکیت می تواند به دلایل مختلفی ایجاد شود از جمله: ارث بردن یا خرید ملک به صورت مشارکتی و غیره، به این حالت اشتراک افراد در مالکیت ملک در علم حقوقی «اشاعه» می گویند.
صاحبان اموال مشاع می توانند دارای سهام مساوی یا متفاوت از ملک باشند. مثلاً: اموالی که به دختر و پسر متوفی به ارث رسیده و برحسب سهم الارث تقسیم شده است به این صورت است که دختر دو دانگ از مال و پسر چهار دانگ از مال می‌گیرد، در این صورت. قبل از افراز مال و دریافت سند جداگانه توسط هر یک از ورثه، مالکیت آن با سهام متفاوت بین آنها تقسیم می شود و هر یک نمی توانند بدون اذن دیگری در ملک مشترک تصرف مادی کنند.
در مورد مشاعات ساختمان عبارت است از قسمت های مشترک ساختمان های مسکونی و تجاری مانند: زمین زیر بنا، اسکلت و دیوارها و نمای بیرونی ساختمان، حیاط، پشت بام، آسانسور، راهروها و راه پله های خارجی، اموال عمومی. ساختمان، تأسیسات مشترک از قبیل: تابلوهای برق، چاه آب و چاه فاضلاب، هواکش، کنتور و ... از مشاعات ساختمان محسوب می شود و مالکان واحدها مشترکاً مالک این قسمت ها هستند و طبق قانون هرگونه تصرف در این قسمت ها. قطعات نیاز به اجازه دیگران دارد. صاحبانی دارد.

لازم به ذکر است که توزیع در این قسمت های ساختمان مانع از امکان صدور سند رسمی به نسبت سهم شرکا در سند رسمی نمی باشد و هر یک از شرکاء قانوناً می توانند سهم خود را از مشاعات ساختمان قید کنند. در سند مالکیت
خلع ید از مشاعات ساختمانی
همانطور که گفته شد هیچ یک از ساکنین بدون اجازه سایر مالکین و ساکنین ساختمان اجازه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان را ندارند. میزان و نحوه استفاده ساکنین ساختمان از قسمت های مشترک بنا به تصمیم هیئت مدیره یا بر حسب ضرورت و نیاز تعیین می شود و هیچ یک از ساکنین ساختمان حق استفاده از قسمت های مشترک را ندارند. آپارتمان به گونه ای که به حقوق دیگران لطمه وارد کند و همه این قسمت ها بین ساکنین باشد. رایج است

در مورد مشاعات ساختمان، دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که یکی از مالکین یا مستأجران ساختمان، بدون اجازه و رضایت سایر مالکین، از مشاعات ساختمان تصرف کند، مانند: ساخت انباری در حیاط یا. روی پشت بام و اموال مادی از این دست.
یا اگر یکی از مالکان یا مستاجران بدون اجازه و رضایت سایر ساکنین بیش از سهم مشاع خود را اشغال کند، مثلاً در پارکینگی که هر واحد مجاز به پارک تنها یک خودرو است، دو خودرو را پارک می کند. .
در چنین شرایطی اگر متصرف پس از درخواست سایر مالکین به تصرف غیرقانونی خود پایان ندهد، هر یک از مالکان مشاع می تواند علیه وی دعوای خلع ید اقامه کند. حضور همه مالکان برای طرح دعوای خلع ید از ملک مشاعی الزامی نیست و حضور یک نفر برای اقامه دعوی علیه متصرف یا متصرفین ساختمان مشاع کافی است.
وکیل معزول
در مواردی که نیاز به طرح دعوای خلع ید از ساختمان مشاع دارید، بهتر است برای مشاوره و انجام سریع کار از وکیل خلع ید کمک بگیرید.

وکیل خلع ید با آگاهی از قوانین مربوط به خلع ید و مشاعات و همچنین آگاهی از روند رسیدگی به این دعاوی در مراجع رسیدگی و تبحر در تقدیم دادخواست و پیگیری پرونده می تواند به کار شما سرعت ببخشد و در وقت شما صرفه جویی کند. و پول

شرایط لازم برای خلع ید‎ ‎
مالکان اموالی که به صورت غیرقانونی در تصرف اشخاص دیگر می باشد، با شرایط خاص قانونی می توانند از مراجع قانونی ذی ربط تقاضای حذف یا خلع ید یا رفع تصرف عدوانی نمایند.

با توجه به اینکه در این خصوص علاوه بر عنوان قانونی خلع ید، عنوان مشابهی مانند رفع تصرف عدوانی یا تخلیه اراضی نیز وجود دارد، اطلاع از شرایط لازم برای اقامه دعوی خلع ید اولین قدم برای طرح این دعوا می باشد. .
شرایط لازم برای اقامه دعوی تخلیه
شرایطی که قانوناً برای طرح دعوی خلع ید الزامی است عبارتند از:

غیر منقول بودن مال مورد مناقشه ضبط می شود
مصادره و تصرف متصرف (مظنون یا متهم) در اموال غیرمنقول
نامشروع بودن (غصب) تصرف توسط متصرف
مالکیت رسمی مدعی (متقاضی) بر ملک مورد نظر
در توضیح این شروط باید در مورد شرط اول، یعنی; غیر منقول بودن دعوای خلع ید، این نظر پذیرفته می شود که تصرف غیرقانونی فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل اعمال است. لذا دعوای خلع ید صرفاً در خصوص تملک اموال غیرمنقول از قبیل منزل، زمین، مغازه ملک مشاع و ... مطرح می شود.

شرط دوم یعنی تحقق تصرف و تصرف به این معناست که برای اقامه این دعوی آنچه را که ابتدا باید انجام شود تصرف نامیده می شود پس اگر شخصی بطور موقت یا بدون قصد تصرف و اتفاقاً وارد ملکی شده باشد به نحوی که عمل در صورتی که مصداق غصب نباشد امکان طرح این دعوی علیه وی وجود ندارد.
شرط بعدی غیرقانونی بودن تصرف است که در قوانین اسلامی به غصب معروف است، طبق ماده 308 قانون مدنی: غصب عبارت است از غصب حق دیگری، به نحو تصرف عدوانی، ثبوت تصرف در مال غیر. اجازه نیز در حکم غصب است.
بنابراین برای طرح دعوای خلع ید، عمل غصب یعنی ورود متصرف به قصد تصرف عدوانی و غیرقانونی باید توسط متصرف انجام شود.

آخرین شرط اقامه این دعوی این است که خواهان برای طرح این دعوی باید سند مالکیت داشته باشد بنابراین شخصی که قصد طرح این دعوا را دارد اما سندی برای اثبات مالکیت خود ندارد باید ابتدا به دنبال اثبات مالکیت خود باشد و دریافت کند. یک سند رسمی مالکیت ملک مورد نظر با مراجعه به مرجع قانونی مربوطه باشد.

نکات مهم در دعوای خلع ید
لازم به ذکر است که تصرف غیرقانونی در اموال غیر منقول می تواند به صورت مشترک توسط یک نفر یا چند نفر انجام شود.
اگر متصرف مال را به شخص دیگری که او نیز از غصب تصرف در مال مطلع است منتقل کند، متصرف نیز متصرف نامشروع شناخته می شود و مالک می تواند علیه متصرف دوم نیز اقامه دعوی کند. be نکته دیگر اینکه عدم اعتراض مالک به غصب مال خود توسط غاصب، دلالت بر رضایت مالک به این غصب ندارد، لذا در این صورت سکوت نشانه رضایت نیست.
با توجه به اینکه ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حقوق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در آن واقع است. اگر چه مخاطب در آن منطقه ساکن نیست. بنابراین رسیدگی به دعوی خلع ید در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است.

رسیدگی به دعوی خلع ید زمان مشخصی ندارد و بسته به عواملی مانند: پیچیدگی پرونده و مرجع رسیدگی و تراکم پرونده ها در این مرجع و ... زمان رسیدگی به این دعوی متفاوت است.
وکیل معزول

با توجه به شرایطی که برای طرح دعوای حذف ید مطرح شد و از آنجایی که این ادعا مشابه سایر دعاوی از جمله: تصرف عدوانی و تخلیه ید است، افرادی که قصد طرح این ادعا را دارند، بهترین و اولین کاری را که انجام می دهند. وکیل متخصص در امور حقوقی و املاک مانند وکیل است زیرا این وکیل می تواند بهترین راه را برای طرح دعوی انتخاب کند و مراحل پرونده را طی کند و با تجربه و دانش خود در این زمینه به افراد مشاوره دهد. رشته.

همچنین با توجه به اینکه دعاوی خلع ید از قبیل غصب، خلع ید تأمینی، خلع ید تضامنی وجود دارد، آگاهی از مسائل مربوط به هر یک از این موارد مستلزم داشتن متخصص در این امور است.
وکیل طلاق می تواند هم به خواهان و هم به مدعی علیه کمک کند تا حقوق خود را احقاق کنند و در دادگاه از خود دفاع کنند. وکیل خالد می تواند به موکلش اطمینان دهد که او بهترین نتیجه ممکن را برای مشتری خود خواهد گرفت.

تصرف عدوانی چقدر حبس دارد؟
یکی از مشکلاتی که برای افراد در امور ملکی به وجود می آید و معمولاً برای برخی از مالکان دردسر ایجاد می کند، افرادی هستند که بدون مجوز قانونی یا کسب رضایت مالک یا متصرف سابق و عدم تخلیه ملک در ملک خود تصرف می کنند. از سوی این افراد به دلیل تصرف عدوانی به دعاوی حقوقی یا کیفری می پردازند.

در مواردی که دعوای تصرف عدوانی به صورت کیفری مطرح می شود برای افراد این سوال پیش می آید که مجازات این جرم چیست؟ و قانون برای مرتکب این جرم چقدر حبس در نظر گرفته است؟
انواع تشنج تهاجمی
مطابق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوی تصرف عدوانی عبارت است از: دعوی متصرف سابق مبنی بر اینکه شخص دیگری بدون رضایت او (مصرف سابق) مال غیر منقول خود را (از قبیل: زمین، منزل) خارج کرده است. و غیره) از تصرف او. و به همین دلیل متصرف سابق تقاضای استرداد آن مال را دارد.

طبق این تعریف، تصرف خصمانه زمانی اتفاق می افتد که مال غیر منقول توسط شخص جدیدی بدون رضایت و اذن مالک قبلی تصرف شود.

دعوی رفع تصرف عدوانی با توجه به شرایط آن به دو صورت حقوقی و کیفری قابل طرح و پیگیری است. تصرف عدوانی قانونی در ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی تشریح شد و در رابطه با تصرف عدوانی کیفری باید گفت که قانونگذار در ماده 690 قانون مجازات اسلامی به این موضوع پرداخته و مصادیق تصرف عدوانی و مجازات را ذکر کرده است. برای این. در نظر گرفته شده.
تفاوت تصرف عدوانی کیفری و قانونی
با توجه به تعاریف ارائه شده از تصرف عدوانی حقوقی و کیفری، بین این دو نوع تصرف عدوانی تفاوت هایی وجود دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره می شود.

مهمترین تفاوت بین این دو نوع تصرف پرخاشگرانه، وجود یا عدم وجود یک جزء روانی در تملک پرخاشگرانه است. به این ترتیب برای اینکه مرتکب در تصرف عدوانی کیفری مجرم شناخته شود، قاضی دادگاه باید علم مرتکب را از تعلق مال به دیگری احراز کند، در حالی که در تصرف عدوانی قانونی نیازی به احراز این موضوع نیست.
نکته دیگر اینکه در آیین دادرسی مدنی احراز تصرف قبلی خواهان و حق تصرف خوانده شرط و ملاک تحقق تصرف عدوانی است اما در تصرف عدوانی کیفری نیازی به کشف و احراز تصرف قبلی خواهان نیست. .

تفاوت دیگر این است که در تصرف عدوانی می توان با تقدیم دادخواست قانونی اقامه کرد اما شکایت تصرف عدوانی مستلزم تقدیم دادخواست قانونی نیست و همانطور که در ماده 690 قانون مجازات اسلامی آمده است. خارج از نوبت رسیدگی می شود و فقط از شکایت برای پیگیری استفاده می شود. موضوع بس است
مجازات تصرف عدوانی جنایی
در صورتی که شخصی مرتکب جرم تصرف عدوانی شود طبق قانون مجازات اسلامی برای وی مجازات خاصی در نظر گرفته شده است.

بر اساس ماده 690 قانون مجازات اسلامی، برای اعمال اشخاص به منظور ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق و ایجاد هر نوع تصرف عدوانی که مصادیق آن در این ماده ذکر شده است، از جمله: ایجاد صحنه از قبیل: حفاری. پی، دیوار کشی، تغییر فاصله، از تخریب مرز، حریم رودخانه، حفر چاه، درختکاری و زراعت و با انجام کارهایی از این قبیل، تهیه کارهای تصرف در محل های مقرر در این قانون و یا ارتکاب. هر نوع تجاوز و تصرف یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت. از حق در موارد مذکور در این ماده برای مرتکب مجازات از یک ماه تا یک سال حبس در نظر گرفته شده است. همچنین حق اعاده وضعیت به حالت قبل از وظایف دادگاه در برابر این جرایم است.

مواد 691 و 692 به قانون و مجازات این جرم در مورد تصرف قهری پرداخته است. طبق ماده 691: شخصی که به قهراً در ملکی (محصور یا غیرمحصور) که در تصرف شخص دیگری است وارد شود یا ابتدا به زور وارد نشده باشد ولی پس از اخطار رفع تصرف به مالک، به قهراً وارد آن ملک شود. در صورت باقی ماندن، دادگاه حسب مورد علاوه بر رفع تخلف، وی را به حبس از یک تا شش ماه محکوم می کند. اگر مرتکبین دو یا چند نفر باشند و حداقل یکی از آنها سلاح داشته باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم می شود.
طبق ماده 692: کسی که مال دیگری را به زور و تسلط تصرف کند علاوه بر رفع تخلف از سوی دادگاه به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

در مقالات بعدی و آن نیز به این موضوع پرداخته شده است ماده 693 مقرر می دارد: اگر شخصی به موجب حکم قطعی به خلع ید از مال غیر منقول یا رفع مزاحمت و ممانعت از حقوق محکوم شده باشد و پس از اجرای حکم عین مال موضوع حکم به او مسترد می شود. . عدوانا به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم می شود.

دعوای خلع ید چقدر طول می کشد؟
ادعای خلع ید تعداد زیادی از دعاوی در مراجع قضایی است. سلب مالکیت در قانون به این معناست که کنترل و تصرف غیرقانونی کسی بر مال دیگری از بین برود (تصرف).

در اینکه منظور از مال منقول است یا غیرمنقول، اختلاف است، اما ظاهراً خلع ید در مورد اموال منقول نیست، بنابراین دعوای خلع ید فقط در مورد مال غیر منقول مطرح می شود.
مدت رسیدگی به دعوی تخلیه
اگر به دنبال مدت زمان رسیدگی به دعوای خلع ید هستید باید بدانید که روند رسیدگی به دعوای خلع ید مانند سایر دعاوی حقوقی زمان مشخص و معینی ندارد. زیرا روند رسیدگی به این دعوی به عوامل مختلفی بستگی دارد که مهمترین عامل در تعیین این زمان، تراکم کار ادارات رسیدگی کننده به دعاوی است.
به عنوان مثال ممکن است شعبه ای از دادگاه بین زمان تقدیم دادخواست تا اولین جلسه رسیدگی دو ماه فاصله بگذارد ولی شعبه دیگر زمان اولین جلسه رسیدگی به پرونده را چهار تعیین کند. ماه ها بعد به دلیل تعداد زیاد موارد.
پس از شروع رسیدگی به پرونده، با توجه به شرایط و تعداد جلسات مورد نیاز برای رسیدگی و همچنین پیچیدگی هر پرونده، زمان های مختلفی برای رسیدگی به هر پرونده نیاز است. نه تنها تعیین وقت رسیدگی متفاوت است، بلکه زمان لازم برای صدور قرار و اجرای آن نیز در دادگاه های مختلف یکسان نیست.
پس از صدور حکم قطعی دادگاه در مورد پرونده خلع ید و ابلاغ، خواهان باید از دایره اجرا درخواست اجرای رأی را بنماید تا قرار اجرای مربوطه توسط این مرجع صادر شود. مأمور اجرا یا قاضی با صدور اجرائیه عملیات اجرایی را برای اجرای دستور انجام می دهد.

بنابراین فردی که دعوای خلع ید را مطرح می کند نباید انتظار زمان مشخصی برای رسیدگی به دعوای خود توسط مرجع رسیدگی کننده داشته باشد، تنها کاری که افراد می توانند برای تسریع در رسیدگی به پرونده خود انجام دهند پیگیری و انجام امور است. مراحل قانونی به درستی مربوط به رسیدگی به پرونده است.
به همین دلیل وقتی وکیل متخصص علیرغم تجربه انجام این کار و تسلط بر قوانین و روند رسیدگی به پرونده در مراجع قانونی، با انجام مراحل اولیه تشکیل و پیگیری شکایت و تکمیل اسناد و مدارک حضور در جلسات و ارائه دفاعیات مناسب می تواند روند رسیدگی به پرونده را تسریع کند و از اطاله دادرسی جلوگیری کند.

وکیل برای خلع ید
اولین و بهترین اقدام افراد در مواجهه با هر نوع مشکل حقوقی، مشاوره و مراجعه به وکیل متخصص در همان زمینه است.

با توجه به اینکه در جوامع امروزی سعی می شود موضوعات مختلف از جمله مسائل حقوقی به صورت تخصصی مورد بررسی قرار گیرد، به نظر می رسد برای حصول نتیجه مطلوب در دعاوی و دعاوی حقوقی، مراجعه به وکیل ضروری باشد.
برای اقامه دعوی از قبیل دعوای خلع ید به دلیل شرایط خاص و به دلیل شباهت با موضوعات مشابه مانند ترشح ید یا تصرف عدوانی، وکیل متخصص می تواند کمک مهمی به افراد بنماید، مثلاً: موضوع از چه راهی است. سریعتر حل می شود و یا عنوان دعوی که باید توسط موکل اقامه شود چه باشد و یا برای طرح و پیگیری این دعوا به کدام مرجع قانونی مراجعه شود و چه اسناد و مدارکی در دادگاه ارائه شود. دفاع از حقوق مشتری باید ارائه شود.

بنابراین وکیل خالد با در دست گرفتن پرونده کارهایی از قبیل تنظیم دادخواست، پیگیری پرونده و ارائه اسناد و مدارک در دادگاه برای احقاق حق موکل خود انجام می دهد و با این کار به او کمک شایانی می کند. مشتری برای گرفتن نتیجه مطلوب .

هزینه خلع ید چقدر است؟
دعوای خلع ید دعویی است که صاحب مال غیر منقول (اموال غیرمنقول از قبیل: زمین و منزل) علیه متصرف غیرقانونی (غاصب) اموال خود در مرجع قانونی ذیصلاح اقامه کرده و عزل متصرف غیرقانونی را مطالبه می کند.
در ادامه شرح مختصری از دعوای خلع ید، شرایط آن و تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی ارائه خواهد شد و سپس به هزینه طرح دعوی خلع ید پرداخته می شود.
دعوای عزل
برای اقامه دعوی خلع ید ابتدا باید مطمئن شوید که موضوع دعوا دارای کلیه شرایط لازم برای طرح این دعوا می باشد. از جمله شرایطی که برای دادخواست خلع ید باید رعایت شود این است که: مالک و مدعی خلع ید باید سند مالکیت ملک را برای اثبات مالکیت خود داشته باشد.

بنابراین در صورتی که مالک سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد ابتدا باید به دادگاه مراجعه و اقدامات لازم را برای اثبات مالکیت خود انجام دهد و پس از اثبات مالکیت نسبت به طرح دعوی تخلیه اقدام کند.

از دیگر شرایط دعوا، خلع ید از تصرف غاصب و غیرقانونی بودن تصرف متصرف است. بنابراین اگر تصرف دارای جواز و با اذن مالک باشد، غصب محسوب نمی شود و مالک نمی تواند علیه مالک اقامه دعوی کند.
تفاوت بین دعوای خلع ید و دعوی تصرف عدوانی
دعاوی سلب مالکیت مشابه دعاوی تصرف عدوانی است. در خصوص تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی باید گفت: دعوای خلع ید عبارت است از ادعای مالک قانونی اموال غیرمنقول مبنی بر تصرف غیرقانونی در مال وی و خواستار خلع ید متصرف است.

اما در دعوای رفع تصرف عدوانی طبق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای متصرف سابق مال غیر منقول است و شرط این ادعا مالکیت رسمی و قانونی مدعی نیست و صرف این واقعیت که مدعی قبلاً دارایی را در اختیار داشت برای طرح دعوی علیه متصرف جدید کافی است. او انجام می دهد.

بنابراین در صورت خلع ید، مدعی ابتدا باید مالکیت خود را ثابت کند، اما در رفع تصرف عدوانی، اثبات تصرف قبلی کافی است و نیازی به اثبات مالکیت از سوی مدعی نیست. تفاوت دیگر این است که دعوای تصرف عدوانی مشمول تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست و تفاوت دیگر این است که دعوای تخلیه طبق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی در زمان عادی که تعیین می شود رسیدگی می شود.
اما رسیدگی به پرونده تصرف عدوانی به استناد ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی خارج از نوبت و در مناسب ترین زمان انجام می شود. علاوه بر این موارد، تفاوت های ماهوی و شکلی دیگری نیز بین این دو دعوا وجود دارد که نیاز به موضوع جداگانه ای دارد.
هزینه دادرسی در مورد سلب مالکیت
در مورد هزینه دعوا ابتدا باید گفت که دعاوی به طور کلی به دو دسته دعاوی مالی و دعاوی غیر مالی تقسیم می شوند. دعوای تخلیه ید و تصرف عدوانی از دعاوی غیر مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعاوی خلع ید ید دارد. طبق بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، دعوای خلع ید دعوی مالی است.

در این ماده مقرر می‌دارد: در دعاوی مالی حقیقی و خلع ید از اموال غیرمنقول از نظر صلاحیت، ارزش خواسته آن چیزی است که خواهان در دادخواست خود تعیین می‌کند. اما از نظر هزینه های قانونی، هزینه های قانونی باید بر اساس ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویمی پرداخت شود.

بنابراین هزینه دعوای خلع ید مبلغ ثابت و مشخصی نیست که بتوان آن را اعلام کرد، بلکه بر اساس ارزش معاملاتی ملک مورد نظر با توجه به منطقه و موقعیت ملک و سایر شرایط موجود محاسبه و دریافت می شود.

وکیل خالد در تهران
با توجه به پیچیدگی ها و شرایط خاصی که برای تشخیص دعاوی از قبیل: دعوای خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی وجود دارد. در صورت نیاز به اقدام قانونی برای رفع تصرف از اموال خود، مشاوره با وکیل متخصص به عنوان اولین و بهترین اقدام توصیه می شود.
در دعاوی مانند خلع ید، وکیل خلع ید به دلیل تخصص و آگاهی از قوانین و مقررات و آیین دادرسی دادگاه ها و مراجع، به خوبی می داند که در زمان تقدیم دادخواست چه عنوانی را برای دعوا انتخاب کند تا از رد آن جلوگیری شود. از ادعا و از پرداخت هزینه های اضافی خودداری کرده و پرونده را به سمت راست منتقل کنید جهت قانونی برای دستیابی به حق مشتری.