وکیل در تهران

درصد حق مالک در فروش سرقفلی

سرقفلی و حق تملک حقی است متعلق به مستأجر یک ملک تجاری. این حق زمانی ایجاد می شود که ملکی بدون ارزش تجاری مشخص به صورت عادی اجاره شود و مستاجر با تلاش خود آن ملک را به یک ملک تجاری پررونق بسازد و در واقع بر ارزش تجاری ملک بیفزاید.

حال اگر با وجود این شرایط، مالک این ملک تصمیم بگیرد که به دلایلی با پایان یافتن مدت اجاره ملک، قرارداد اجاره را تمدید نکند. قانونگذار برای حفظ حقوق مستاجر و جلوگیری از تضییع حقوق وی، حقی را برای وی بنام حق سرقفلی مقرر کرده است.

با وجود حق سرقفلی، حقوقی برای طرفین ایجاد می شود، مثلاً اگر مالک بخواهد قرارداد را تجدید نکند، باید خسارت مستأجر را تحت عنوان سرقفلی بپردازد یا اگر صاحب سرقفلی بخواهد. برای انتقال سرقفلی ملک به دیگری باید به صاحب ملک حق مالکیت بدهد.
طبق قانون موجر و مستاجر مصوب 1355 اصل بر این است که قفل توسط مستاجر قابل انتقال است مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد

لذا کلیه افراد قبل از انعقاد قرارداد اجاره یا بیع سرقفلی باید از مشاوره افراد مجرب و ماهر در این زمینه استفاده نموده و از میزان رضایت مالک در انتقال سرقفلی و درصد حق مالکیت وی اطلاعات کافی داشته باشند. .

در این موارد استفاده از وکیل پایه یک دادگستری، کارشناس دعاوی ملکی و تنظیم قرارداد توصیه می شود تا متضرر نشود.
آشنایی با سرقفلی و انواع آن

همچنین امتیاز هایی که صاحب املاک به دلیل موقعیت عالی تجاری ماقبل از اجاره به ملک خود میدهد نیز سرقفلی است. دو نوع سرقفلی بین تجار و مشاغل وجود دارد: سرقفلی ناشی از حق تملک و تجارت و سرقفلی واقعی.

سرقفلی ناشی از حق تجارت
این نوع سرقفلی حاصل قراردادهای اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است، این حق قانونی مستأجر قبلی ملک میباشد که به مستاجران بعدی واگذار خواهد شد و در میان مردم به آن سرقفلی می گویند.

حسن نیت واقعی
در این سرقفلی مالک سرقفلی ملک را برای مدت نامحدود همراه با دریافت اجاره بها و تحت شرایطی بدون انتقال ملک به دیگری منتقل می کند.

طبق این قرارداد، مالک خوب حق استفاده از مغازه و تجارت در آن را بدون داشتن ملک دارد و این حق تحت شرایط خاصی به دیگران منتقل می شود. میزان حق مالک از فروش سرقفلی بستگی به قرارداد طرفین دارد.

محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی
در باره نحوه محاسبه کردن درصد حق مالکیت که در شرایطی که تصمیم به فروش سرقفلی و یا اینکه نیاز به پرداخت آن وجود دارد، مقررات خاصی نیست و مرسوم است که درصد حق مالکیت را بر اساس قانون تعیین می شود. نوع اعمال مادی یا حقوقی مستاجر. اگرچه در نهایت مالک و مستاجر باید در تعیین مبلغ دقیق آن توافق کنند.

منشأ حق مالکیت برای موجر یا مالک
تخلف مستاجر از برخی شرایط قرارداد
انجام عمل حقوقی مانند معامله و انتقال سرقفلی
یک عمل مادی مانند تعمیرات یا تغییرات اساسی را انجام دهید
همانطور که گفته شد در قانون از حق مالکیت سخنی به میان نیامده و اصطلاح رایجی است که در بین مردم رایج است.

معمولاً زمانی که مستاجر قصد انتقال یا فروش سرقفلی را دارد، مالک مبالغی را تحت عنوان حقوق مالکیت مطالبه می کند و مستاجر ممکن است به دلیل عدم اطلاع از شرایط، با هر درخواستی از مالک موافقت کرده و مبلغ درخواستی را به وی بپردازد. . بتواند سرقفلی بفروشد.
بنابراین به طور کلی باید گفت که حق مالکیت، حقی است برخاسته از عرف که در موارد سکوت، خلاصه و مغایرت قوانین و... به عنوان یک قاعده حقوقی پذیرفته شده است.
وکیل معتبر
در بسیاری از موارد افراد عادی به دلیل عدم تجربه و عدم آگاهی از قوانین و مقررات نمی توانند از حقوق قانونی خود استفاده کنند.

به عنوان مثال، در مورد حق سرقفلی مالک، اکثر مردم فکر می کنند که در صورت عدم موافقت با مبلغ درخواستی مالک به موجب عنوان حق مالکیت و عدم پرداخت این مبلغ امکان انتقال سرقفلی را نخواهند داشت. ضمناً در صورت عدم رضایت مالک نسبت به واگذاری سرقفلی، مستاجر می تواند اقدام قانونی و به مراجع قضایی مراجعه کند.

فروش ملک مشاع بدون اذن ورثه
همانطور که در مقالات دیگر راجع به بیع مال مشاع به تفصیل توضیح داده شد، مال مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد که اصطلاحاً مشترک است، تقسیم به معنای مشارکت همه مالکان در ملک مشترکاً و جزئی است. ملک است

در این صورت سهم هر یک از شرکا مشخص است اما مال از دیگران جدا نمی شود بلکه مالکان در کل ملک شریک هستند. این مالکیت مشترک بر ملک یا ملک دیگر بین دو یا چند نفر می تواند به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد. . دلایلی مانند وقف، وقف، معامله، پرداخت مهریه و ....

یکی دیگر از دلایل مهم که بسیار رایج است، وقوع تقسیم در ملکی به دلیل فوت صاحب آن ملک و ارث بردن آن به ورثه است که بسیار اتفاق می افتد.
به گونه ای که مثلاً با فوت صاحب ملک، هر یک از ورثه او به میزان سهمی که از ارث می برند و در آن سهم دارند، در مالکیت آن ملک شریک محسوب می شوند. مالکیت ملک.

با توجه به اینکه یکی از مسائل مهم در خصوص ملک مشاع، بحث فروش ملک بدون اذن شریک است. در این صورت وراث شریک یکدیگر محسوب می شوند، بنابراین این موضوع در مورد فروش ملک توسط یکی از وراث نیز وجود دارد.

حکم به فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر وراث
برخی افراد به دلایلی مانند نداشتن اطلاعات کافی در شرایطی که ملکی مشترکاً به ارث می رسد، بدون اجازه سایر شرکا و وراث، تمام یا قسمتی از آن را تصرف مادی یا قانونی می کنند.

یکی از این تصرفات قانونی، فروش کل مال مشاع به غیر است. با توجه به این اقدام بدون رضایت سایر شرکا، مشکلات زیادی ایجاد می شود.

از نظر حقوقی هر نوع تصرفی مانند معامله و فروش مال مشاع بدون اذن و رضایت شریک باطل است. یعنی شرایط صحت معامله را دارد ولی تحقق آثار آن منوط به رضایت سایر ذینفعان است.

مطابق ماده 581 قانون مدنی تصرف هر یک از شرکا بدون اذن یا خارج از حدود اذن فضولی است و مشمول مقررات معاملات فضولی خواهد بود که فضولی بودن معامله به همان معنا که بطلان آن است. .

بنابراین در پاسخ به این سؤال که فروش کل مال مشاع بدون اذن سایر ورثه چه حکمی دارد، باید گفت که اگر یکی از شرکای مشترک، کل مال مشاع را بدون اذن بفروشد. سایر مالکان، سایر شرکا می توانند با معامله موافقت کنند و یا در صورت عدم توافق مخالفت خود را اعلام کرده و با عدم اجرای آن معامله را باطل کنند.

بنابراین با مخالفت سایر شرکا، آثار معامله ملک محقق نمی شود و معامله کاملاً باطل می شود.
اگر یکی از ورثه بخواهد به سهم خود ملک را بفروشد چه حکمی دارد؟
در پاسخ باید گفت که در این صورت هر یک از مالکین مشاع می توانند بدون اذن دیگران تصرف قانونی از هر نوع بیع، وقف، وقف و غیره داشته باشند، اما در مورد تصرفات مادی در اموال مشاع قبل از تخصیص و تقسیم با اجازه کلیه شرکاء لازم است.

لازم به ذکر است که در مال مشاع با دو شریک، طبق فقه و ماده 808 قانون مدنی، موضوعی به نام حق حمایت نیز مطرح است.

به این ترتیب که اگر یکی از مالکین تصمیم به فروش سهم خود داشته باشد، شریک او نسبت به سایر خریداران اولویت دارد و اگر بخواهد ملک را از شریک خود بخرد، فروشنده به دلیل حق شفعه نمی تواند آن ملک را به دیگری بفروشد. ، مگر اینکه بخواهید سهم خود را از طریق اهدا و بخشش به دیگری منتقل کنید.
با توجه به اینکه ممکن است صاحبان اموال مشاع با مسائل حقوقی متعددی در رابطه با معامله ملک مشاع یا تفکیک، تقسیم و تقسیم آن مواجه شوند، توصیه می شود صاحبان اموال مشاع در صورت وجود هرگونه سؤال و ابهام در این زمینه، به یک مراجعه کنند. باید با وکیل و مشاور حقوقی متخصص در امور املاک و قراردادها مشورت کرد تا مشکلی برایشان پیش نیاید.

انحصار وراثت املاک قولنامه ای

برخی از املاک به دلیل مشکلاتی که دارند مانند نداشتن پایان کار سند رسمی ندارند و معامله آنها به صورت قراردادی انجام می شود.

املاک سفته ای که معامله آنها به دلایل مختلف بدون انتقال سند رسمی انجام می شود معمولاً مشکلاتی را به همراه دارد. حال اگر این نوع اموال جزء دارایی های متوفی باشد که مستلزم انحصار وراثت باشد، مشکل بیشتر می شود.

وثیقه
انحصار وراثت یک فرآیند قانونی است که طی آن وراث متوفی شناسایی می شوند و با انجام آن مراحل، وراث می توانند گواهی انحصار وراثت دریافت کنند تا بتوانند اموال و دارایی متوفی را تقسیم کنند.

برای انحصار وراثت در مرحله اول کلیه وراث متوفی باید با 3 شاهد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا برای آنها گواهی محضری تنظیم شود. از طریق این گواهی ورثه متوفی تایید می شود.

وراث یا وکلای آنها پس از دریافت گواهی برای پرداخت مالیات بر ارث اموال متوفی به اداره مالیات مراجعه کنند.
این مالیات با توجه به میزان اموال متوفی و نسبت هر ورثه به متوفی تعیین می شود. وراث پس از پرداخت مالیات به دفتر خدمات قضایی مراجعه و با پرداخت مبلغ مقرر، درخواست انحصار وراثت را ثبت می کنند.

در مرحله بعد شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی درخواست انحصار وراثت را در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار چاپ و منتشر می کند. درخواست نشده، برای ورثه گواهی انحصار وراثت صادر می شود، اما در صورت اعتراض، پرونده برای رسیدگی به دادگاه ارجاع می شود.

مال سفته
اگرچه در قوانین چیزی به عنوان وعده تعریف نشده است، اما در بین مردم رایج و شناخته شده است و بسیاری از دعاوی مربوط به عدم انجام تعهدات ذکر شده در وعده ها است.

معاملات ملکی به صورت رسمی یا سفته صورت می گیرد، در معامله با سند رسمی، سند ملک در اداره ثبت به نام خریدار منتقل می شود.
در مواردی که ملک به دلایلی از قبیل عدم پایان کار، وقت گیر بودن، گرانی و ... سند رسمی نداشته باشد یا معامله آن از طریق انتقال سند انجام نشود، معامله ملک از طریق سفته صورت می گیرد. توجه داشته باشید.

بهترین و مطمئن ترین راه برای اطلاع از وضعیت ملک سفته، استعلام از شهرداری است. به این ترتیب می توان از وضعیت تخریب ملک، میزان بدهی و سایر اطلاعات مهم و ضروری ملک مطلع شد. به دست آوردن اطلاعات اموال از طریق استعلام تا حد زیادی در کاهش زیان های احتمالی موثر است.

انحصار ارث ملکی با وصیت و بدون سند
با دانستن دو موضوع انحصار وراثت و سفته سوالی که وجود دارد این است که انحصار وراثت در املاک سفته چگونه انجام می شود؟

به طور کلی وراث برای انحصار وراثت و تقسیم اموال باید برای ملک سفته سند بگیرند و این کار دو راه دارد.

یک راه حل مشکلات و تخلفات این املاک و گرفتن پایان کار و سند رسمی و راه دوم پرداخت خلافی و جریمه به شهرداری است. با استعلام از شهرداری میزان تخلفات و جرایم ملکی مشخص می شود.
وراث با پرداخت این جریمه ها می توانند گواهی پایان کار ملک را دریافت کنند تا سند ملک یک برگی دریافت کنند.

وراث توجه داشته باشند که قبل از انجام انحصارات وراثت امکان فروش ملک وجود ندارد. حتی پس از انحصار ارث، وراث باید ابتدا مالیات بر ارث خود را بپردازند تا بعداً ملک را بفروشند.
هر یک از وراث برای فروش سفته باید سند یک برگی داشته باشند. وراث برای داشتن این سند باید پس از انحصار ارث و پرداخت مالیات به یکی از دفاتر اسناد رسمی برای درخواست سند تک برگی مراجعه کنند.

سردفتر مراحل صدور سند را انجام می دهد و پس از صدور سند تک برگی، وراث می توانند ملک را بفروشند یا واگذار کنند.

مدارک لازم برای انحصار وراثت اموال وصیتی
برای ارث بردن سفته باید این اسناد توسط وراث ارائه شود:

مدارک هویتی و گواهی فوت متوفی
قولنامه محضری
سند ازدواج (در صورت ازدواج)
شناسنامه وراث
سوگندنامه
وصیت نامه متوفی (در صورت وجود)
رسید مالیات بر ارث

همانطور که می دانید معامله ملک با سند رسمی همیشه بهترین نوع معامله ملک است. اما گاهی شرایط به گونه ای پیش می رود که طرفین مجبور به بستن قرارداد بدون سند می شوند.

یکی از مشکلات این نوع از معامله مسائلی است که برای ورثه صاحب ملک پیش می آید. در این شرایط لازم است وراث به نکات حقوقی و حقوقی مربوط به انحصار وراثت و اموال وصیتی آگاهی کافی داشته باشند و یا کار حقوقی را به متخصص، یعنی وکیل ملکی یا وکیل دادگستری بسپارند. انحصار وراثت تا مشکلی برای آنها ایجاد نشود.

تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

خرید و فروش زمین و ملک یکی از معاملات رایجی است که در همه کشورها انجام می شود و به خصوص در ایران از روش های بسیار پرطرفدار سرمایه گذاری محسوب می شود. از سوی دیگر باید توجه داشت که با توجه به حجم بالای پولی که در این نوع معاملات جابه جا می شود، انواع کلاهبرداری و سوء استفاده مالی در این معاملات املاک وجود دارد و موضوعی که معمولا در آن بسیار مشکل ساز می شود. این فیلد سند رسمی ندارد. و معامله از طریق اسناد نیابتی می باشد.

معاملات ملکی در کنار منافع مالی فراوانی که به همراه دارد، اگر به صورت دقیق و اصولی انجام نشود، به همان میزان خطر ایجاد مشکل و ضرر را به همراه خواهد داشت.

در حال حاضر دعاوی متعددی در محاکم قضایی در زمینه معاملات ملکی مطرح است که در بسیاری از موارد با یک مشاوره حقوقی ساده می توان از بروز این مشکلات جلوگیری کرد.

یکی از این مشکلات در زمینه معاملات ملکی به صورت وکالتی است، بنابراین اگر شما از جمله افرادی هستید که تصمیم به معامله ملک، زمین یا ساختمان دارید، در اولین قدم باید از سند و نوع مالکیت اطمینان حاصل کنید. از ملک.
سند وکالت چیست؟
امروزه معاملات ملکی با دو نوع سند انجام می شود: سند قطعی یا رسمی و وکالت نامه یا مبایعه نامه. معمولاً هر ملک دارای سند قطعی و شش دانگ است اما در برخی موارد امکان انتقال ملک از طریق سند رسمی وجود ندارد و به صورت وکالتی معامله می شود.
اسناد رسمی مانند سند رسمی زمین یا ساختمان و خودرو طبق قانون کاملا معتبر است و صاحب ملک با سند رسمی می تواند پس از معامله ملک خود به راحتی سند ملک را به خریدار منتقل کند.

اما در برخی معاملات ملکی، فروشنده ملک را به صورت وکالتی می فروشد، در این نوع معامله به دلایلی انتقال سند در همان ابتدای معامله انجام نمی شود، بلکه فروشنده به خریدار قدرت می دهد. وکالت که تمام مراحل را تکمیل می کند. سند وکالتنامه را به خود مسئول انتقال دهید.

مشکل اینجاست که این اسناد رسمی نبوده و گواهی معتبر مالکیت اصلی خریدار نیست و خریدار فقط اجازه انتقال سند را از فروشنده دریافت کرده است.

با توجه به مشکلاتی که ممکن است معامله وکالتی برای خریدار ایجاد کند، معمولاً خریدار برای جلوگیری از خطرات احتمالی از فروشنده می خواهد که معامله را ثبت و تنظیم کند.

اما همچنان بسیاری از معاملات وکالتی با این روش انجام می شود و دلیل انجام آن این است که در برخی معاملات ملکی معمولاً مشکلاتی مانند آماده نبودن یا نداشتن سند رسمی، رهن بودن سند، مالیات وجود دارد. طفره رفتن، تعجیل در معامله، کاهش هزینه دریافت یا انتقال سند و همچنین طولانی بودن پروسه انتقال سند، خریدار را از طریق وکالت نامه با معامله موافقت می کند.

مشکلات انجام معامله پروکسی
یکی از مشکلات انجام معامله وکالت این است که در معامله وکالت، فروشنده به خریدار وکالت مطلق برای انتقال سند می دهد و خریدار فکر می کند با داشتن این وکالت می تواند سند را انتقال دهد. هر وقت خواست سند بزند معتبر است و باطل نمی شود، در حالی که قانوناً در موارد فوت یا جنون شخص، وکالت باطل و فسخ می شود.

بنابراین متقاضی با دریافت وکالتنامه مالک ملک نمی شود، خریدار تنها زمانی مالک رسمی و قانونی ملک می شود که سند عادی یا ثبتی دریافت کرده باشد.

به همین دلیل خریدار باید برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و داشتن سند معتبر و محکم در مورد معامله وکالت، مبایعه نامه رسمی به نام خود نزد فروشنده تنظیم کند تا در مواقع لزوم با مراجعه به این مبایعه نامه، مالکیت خود را به دست آورد. حق را می توان ثابت کرد

یکی دیگر از مشکلات تراکنش وکالتی این است که در این نوع تراکنش احتمال وقوع جرایمی مانند کلاهبرداری و سوء استفاده بیشتر است.

به عنوان مثال با توجه به اینکه پس از انجام معامله و قبل از انتقال سند رسمی، فروشنده همچنان مالک اصلی است، امکان فروش ملک به شخص یا اشخاص دیگری وجود دارد.
یا در مثالی دیگر در معامله با وکالت ممکن است فروشنده پس از دریافت ثمن معامله وجه بیشتری بخواهد یا از دریافت آن منکر شود، در این صورت حتی پس از انتقال مال با وکالت فروشنده می تواند از خریدار شکایت کند. . در این صورت مبایعه نامه می تواند مشکل را حل کرده و پرداخت ثمن معامله را ثابت کند.
توقیف ملک در فاصله زمانی بین خرید ملک تا انتقال سند رسمی از دیگر موارد است مشکلی که ممکن است با خرید ملک توسط نیابت به وجود بیاید. در این صورت مبایعه نامه می تواند مشکل را حل کند و ثابت کند که معامله قبل از توقیف مال بوده است.

سرقفلی منقول است یا غیر منقول؟
یکی از حقوق و موضوعات مهم اقتصادی در ایران که برای آن قانون گذاری شده است، بحث سرقفلی در روابط موجر و مستأجر یک ملک تجاری است. اصطلاح سرقفلی را قانونگذار دقیقاً تعریف نکرده است، برخی از حقوقدانان این حق را تعریف کرده اند.

از جمله این حق را حق تقدم مستأجر بر دیگران در اجاره محل کسب و کار تعریف کرده اند و یا در تعریف دیگر سرقفلی مالی است که مستأجر اول به عنوان سرقفلی به مالک می دهد یا مستأجر بعدی به آن می دهد. مستاجر. اولی برای انتقال سرقفلی پرداخت می کند.

به طور کلی سرقفلی حقی است که با قرارداد بین موجر و مستاجر ملک تجاری و در ازای پرداخت قیمتی به نام سرقفلی برای مستاجر ایجاد می شود. این حق به مستاجر امتیاز می دهد و در اجاره بها او را در اولویت قرار می دهد. حق سرقفلی قابل انتقال است مگر اینکه موجر این حق را از مستأجر گرفته باشد.

برای افرادی که با مفهوم سرقفلی آشنا میباشند ممکن است این سوال پیش می آید که ماهیت حقوقی سرقفلی چیست ؟ به این معنی است که در تقسیم اموال سرقفلی جز اموال منقول محسوب می شود یا جزء اموال غیرمنقول محسوب می شود؟
سرقفلی منقول یا غیر منقول
در حقوق اموال به دو دسته کلی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. در حقوق مدنی اموال منقول به اموالی اطلاق می شود که بدون آسیب رساندن به خود یا محل آن مانند اتومبیل، کشتی و غیره قابل جابه جایی باشد.

و اموال غیرمنقول به اموالی گفته می شود که قابل نقل و انتقال یا جابجایی نباشد یا جابجایی آنها موجب ضرر و زیان به خود یا محل آن باشد مانند منزل و مال و غیره، ولی در مورد منقول یا غیر منقول بودن سرقفلی بین فقها نظرات مختلفی وجود دارد. . این نظرات در زیر بیان شده است.

برخی معتقدند ویژگی خاص و مهم سرقفلی موضوع حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع ملک در مقابل پرداخت مبلغ سرقفلی با توافق طرفین است که مشابه حقوق مقرر در ماده 18 است. قانون مدنی
بر اساس این ماده: حق انتفاع از اموال غیر منقول از قبیل حق حیات، حق اقامت و حق ارتفاق نسبت به اموال غیر منقول و دعاوی مال غیر منقول از قبیل مطالبه خلع ید و مانند آن مشمول اموال غیرمنقول است. بنابراین می توان گفت بر اساس این ماده سرقفلی مشمول اموال غیرمنقول است.
مواد دیگری مانند ماده 19 نیز مؤید این نظر است. زیرا طبق این ماده: اشیایی که می توانند از محلی به مکان دیگر بدون آسیب رساندن به خود یا محل منتقل شوند، منقول هستند. محل اجاره قابل انتقال است. بنابراین این حق نیز مشمول اموال غیرمنقول است.

اما برخی دیگر معتقدند سرقفلی در قوانین قبلی و فعلی ماهیت متفاوتی دارد. اجاره اماکن تجاری بر اساس قانون قبلی با انقضای مدت خاتمه نمی یافت و تنها در مواردی موجر حق تخلیه داشت، اما در قانون 1355 شرایط متفاوت است و می توان قرارداد را در برخی موارد منعقد کرد. دو راه.

یک اینکه موجر در موقع عقد یک مبلغی را از مستأجر میگیرید اما این مبالغ منع تخلیه در انقضای مدت نمیتواند شود و میبایست ماهیت این نوع سرقفلی را مشابه ماهیت بدهی دانست. و ماهیت متحرک دارد.

ثانیاً موجر متعهد می شود که پس از دریافت مبلغ سرقفلی، مورد اجاره را با انقضای مدت اجاره به قیمت قبلی به مستأجر اجاره دهد. بنابراین ماهیت این نوع سرقفلی را باید بهای تضییع یا تحدید حق دانست.
بنابراین طبق ماده 20 قانون مدنی که می گوید: کلیه دیون از قبیل قرض و قیمت فروش و مال الاجاره از نظر صلاحیت محاکم مال منقول است هر چند مبیع یا اجاره غیرمنقول باشد. ویژگی. سرقفلی منقول است.

همچنین طبق نظریه اداره حقوقی در پاسخ به اینکه سرقفلی مال منقول است یا غیرمنقول؟ حق اکتساب یا پیشه از جمله حقوق منقول مالی است که اعلام می شود به این دلیل که: سرقفلی از طریق کارشناسی قابل توقیف و تبدیل به ریال است و همچنین جزء ترکه متوفی و ارث می باشد.

بر اساس رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، حق تجارت و تصرف از مصادیق دیون و در حکم مال منقول محسوب می شود، هر چند مورد اجاره از مال غیرمنقول باشد.

حکم فروش ملک مشاع مالی است یا غیر مالی؟

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که دو یا چند مالک داشته باشد و هر مالک در کل ملک با سایر مالکین شریک باشد. هر نوع تصرف مادی حتی محدود به سهم مالک مشترک باید با اذن سایر شرکا صورت گیرد، اما تصرفات قانونی مانند معاملات، فروش مال مشاع و نقل و انتقال ملک نیازی به اجازه سایر شرکا ندارد.

در مواردی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را از ملک مشاع بفروشد، در صورت عدم رضایت سایر شرکا به تقسیم، متقاضی فروشنده می تواند برای انتقال ملک به اداره ثبت مراجعه کند و در صورت عدم امکان واگذاری ملک. با توجه به نظر کارشناسان اداره ثبت، گواهی عدم دفع صادر می شود.

متقاضی می تواند با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک مشاع، نسبت به فروش ملک با گواهی عدم واگذاری، تقدیم دادخواست دستور فروش به همراه گواهی عدم واگذاری و در نهایت اقدام نماید. ، با صدور حکم فروش ملک مشاع توسط دادگاه، آن ملک به مزایده گذاشته می شود. فروخته می شود و مبلغ حاصل به نسبت سهم هر یک از شرکا بین آنها تقسیم می شود.
در این شرایط یکی از سوالاتی که برای افراد پیش می آید این است که آیا درخواست دستور فروش ملک مشاع دعوی مالی است یا غیر مالی؟

اهمیت طرح این سوال نیز به این دلیل است که اگر به عنوان ادعای مالی تلقی شود، هزینه دادرسی در این موارد با توجه به قیمت مطالبه شده تعیین می شود، اما در دعاوی غیر مالی، هزینه دادرسی بر اساس قانون

- دعاوی فروش ملک مشاع با وجود اختلاف مالکیت

- ابطال صورتجلسه ملک مشاع با اختلاف مالکیت

- دعاوی تخصیص و تقسیم مال مشاع با اختلاف مالکیت

- دعوای بطلان تقسیم مال مشاع با اختلاف مالکیت

- دعاوی مستلزم فروش مال مشاع با اختلاف مالکیت
در مورد دعاوی غیرمالی مربوط به اموال مشاع باید گفت که در تمامی موارد ذکر شده چنانچه در خصوص مالکیت ملک مشاع اختلافی وجود نداشته باشد، ادعای غیرمالی محسوب می شود.

با توجه به اینکه اثبات مالکیت از مصادیق دعاوی مالی محسوب می شود، لذا هر موردی که در بحث مالکیت اختلاف باشد، دعوی مالی محسوب می شود.

بنابراین دعوای دستور فروش مال مشاع در صورتی که اختلاف در مالکیت باشد دعوی مالی است و در صورت عدم اختلاف در مالکیت از دعاوی غیر مالی است.
هزینه دادرسی دعاوی مالکیت مشترک
همانطور که گفته شد، هزینه دادرسی در دعاوی مالکیت مشاع با توجه به مالی یا غیرمالی بودن دعوا متفاوت است.

در دعاوی مالی هزینه های حقوقی با توجه به قیمت خواسته و در دعاوی غیر مالی طبق تعرفه تعیین شده توسط قوه قضاییه اخذ می شود.
وکیل دعاوی ملکی مشترک
متقاضی دعاوی مالکیت مشترک باید دادخواست مفصلی تنظیم و به همراه مدارک شناسایی و اسناد مالکیت و سایر مدارک موجود به مرجع ذیصلاح ارائه نماید.

پیشنهاد می شود در این دعاوی با توجه به حساسیت موضوع و مسائل مالی مهمی که در این نوع دعاوی وجود دارد، متقاضی باید برای تنظیم دادخواست و انجام مراحل دادخواست با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کند. برنامه ریزی و استفاده از دعوی قضایی.
مالی و غیرمالی بودن دعوی نیز از مواردی است که به راحتی قابل تشخیص نیست، اما یک وکیل مجرب به راحتی می تواند آن را تشخیص دهد تا از رد دعوا و هزینه های اضافی جلوگیری شود.

حضور وکیل متخصص و متناسب با موضوع پرونده می تواند از طولانی شدن روند رسیدگی و بروز مشکلات جدید در آینده و اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند.

راه قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
راهکارهای قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر را چه می دانید؟ در دنیای امروز و شرایط نابرابر اقتصادی، این موضوع روشن و بدیهی است که برخی افراد دارای چندین خانه یا ملک هستند که مازاد استفاده شخصی هستند. برخی افراد نیز به دلیل ناتوانی مالی فاقد خانه و املاک هستند.

راه حلی که امروزه وجود دارد این است که افراد فاقد ملک، ملک مورد نیاز خود را از دیگران اجاره می کنند و طبق قراردادی که بین موجر و مستاجر وجود دارد، ماهانه مبلغی تعیین و به موجر پرداخت می شود. با انقضای قرارداد مستاجر باید ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.

اجاره: عقد موقت بین موجر و مستأجر برای مدت معین است. که موجر از طریق اجاره ای که دریافت می کند از منافع ملک خود بهره مند شود.
پس از اتمام ملک، مالک معمولاً از مستاجر می خواهد که ملک را تخلیه کند. گاهی این تخلیه بدون مشکل و به موقع انجام می شود و گاهی در مورد تاریخ تخلیه ملک سوء تفاهم هایی پیش می آید.

درخواست مالک برای تخلیه ملک در صورتی قانونی است که یکی از موارد زیر اتفاق افتاده باشد:

1- اتمام مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد.

2- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر بیش از 3 ماه.

3- انجام کاری برخلاف آنچه در قرارداد آمده است.

4- مستاجر ملک مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار می کند.

قرارداد اجاره به دو صورت عادی و رسمی منعقد می شود که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.

اگر قرارداد اجاره به صورت عادی نوشته شده باشد چگونه است که مستاجر ملک را تخلیه نمی کند؟
این نوع قراردادها به قراردادهایی اطلاق می شود که در دفتر خانه ثبت نمی شوند، فرقی نمی کند که به صورت دستی بین افراد نوشته شود یا در بنگاه های معاملات ملکی نوشته شود و جزو اسناد عادی محسوب می شود. در این صورت می توان بلافاصله حکم تخلیه ملک را گرفت.

البته شرط معتبر عقد باید در سند کتبی موجود باشد و نام، نام خانوادگی، محل سکونت مستاجر، مشخصات ملک و مشخصات و تاریخ سند اجاره در درخواست تخلیه قید شود.

در این صورت با توجه به اجرای قانون بین موجر و مستاجر در سال 1376 با رسیدگی به مدارک توسط مرجع قضایی دستور تخلیه، رابطه اجاره بین موجر و مستاجر ثابت شده و پس از صدور حکم تخلیه. صادر می شود، مستاجر حق اعتراض ندارد در صورت مطالبه حقی یا مستاجر باید شکایت کند. این موضوع ربطی به دستور تخلیه ندارد و کاملا جدا از آن است.
1- طبق قانون قرارداد اجاره سال 1376 قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود و هر یک از طرفین قرارداد یک نسخه داشته باشد. برای اینکه هر یک از آنها نسبت به قرارداد موجود به وظایف و مسئولیت های خود آگاه باشند و امکان جعل آن برای هیچ یک از طرفین وجود نداشته باشد.

2- وجود دو شاهد مورد اعتماد طرفین برای صحت گواهی عقد اجاره عادی لازم و ضروری است.

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی نوشته شده باشد روش تخلیه چگونه است؟
در این صورت با توجه به رسمی بودن سند و ثبت در دفترخانه، پس از صدور حکم، مستاجر حق اعتراض دارد. بنابراین زمان بیشتری می برد و در صورت صدور رای به نفع موجر در این مرحله باید با ارائه رای به دفتر خانه تنظیم کننده سند صادر شود.

پس از آن مستأجر ده روز فرصت دارد تا به اعدام اعتراض کند. در صورتی که در این مدت اعتراضی به اجرائیه نشود، مستاجر را می توان اجبار به تخلیه کرد. ضمناً اگر از مستاجر به ملک مورد اجاره خسارت وارد کنیم. مثلاً اگر اجاره یا هزینه ساختمان و غیره را پرداخت نکرده باشد از ودیعه ای که نزد موجر است نمی توان آن را کسر کرد.

بلکه باید دادخواست تقدیم دادگستری کنیم و نسبت به میزان ضرر و زیان وارده به دایره اجرای احکام دادخواست بدهیم. در این صورت اجرای حکم تخلیه کل ودیعه را به مستاجر مسترد نمی کند و پس از کسر مبلغ خسارت، ودیعه کمتر می شود. و مابقی ودیعه را به مستاجر برمی گرداند.

سرقفلی املاک صنعتی
همانطور که می دانید قانونگذار در ایران برای حمایت از مستاجر یک ملک تجاری، حق سرقفلی ایجاد کرده است که امتیازات ویژه ای برای وی دارد.

طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: صاحب ملک تجاری در زمان اجاره می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر و مستاجر در زمان عقد اجاره می تواند مبلغی را دریافت کند. به عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر دیگر برای دریافت.

بنابراین، طبق این ماده، اصل بر جواز انتقال سرقفلی است، مگر اینکه در قرارداد اجاره، حق انتقال سرقفلی از مستأجر سلب شده باشد.

طبق تبصره این ماده در صورتی که مالک مبلغ سرقفلی را از مستاجر دریافت نکرده باشد ولی مستاجر پس از دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان قرارداد اجاره، مستاجر اخیر ندارد. حق مطالبه سرقفلی از مالک اصلی.
سرقفلی در اجاره و کار در محل کار به تاجر اولویت دارد. این حق با پرداخت مبلغی در ابتدای اجاره و مبلغ ناچیزی به صورت ماهانه به عنوان سرقفلی ایجاد می شود. حق سرقفلی مانند حق تملک و تجارت در قانون 1956، حقی نیست که به مرور زمان در ملک تجاری ایجاد شود، بلکه در زمان عقد اجاره و با توافق طرفین احراز شود.

سرقفلی از اموال غیرمنقول فرعی است که دارای ارزش مالی و قابل توقیف است. طبق قانون موجر باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز پایان اجاره به صاحب سرقفلی بپردازد.

حق سرقفلی مخصوص اماکن تجاری یعنی مکانهایی است که برای تجارت و تجارت مورد استفاده قرار می گیرد و به اماکن مسکونی اختصاص ندارد.
مالکیت صنعتی
مالکیت صنعتی به هر نوع ملک اعم از زمین یا ساختمان گفته می شود که دارای مجوز برای انواع فعالیت های صنعتی از قبیل تولید، ذخیره سازی و توزیع باشد.

مالکیت صنعتی دارایی است که برای تولید واقعی چیزی استفاده می شود. این ملک می تواند کارخانه، کارگاه تولیدی، تعمیرگاه، گاراژ و ... باشد. ملک صنعتی معمولاً برای صنایع سبک، متوسط یا سنگین استفاده می شود.
املاک صنعتی معمولاً در شهرک های صنعتی یا خارج از شهرها قرار دارند، حتی اگر ملک صنعتی در محدوده شهر با توسعه شهری واقع شده باشد، معمولاً مراجع ذیربط به دلایلی مانند آلودگی، ایمنی و ... دستور واگذاری آن صنعت را می دهند. به بیرون شهر .

سرقفلی املاک صنعتی مانند سایر املاک تجاری از قوانین مربوطه تبعیت می کند و به عنوان یک ملک غیرمنقول دارای ارزش مالی است معمولاً سرقفلی در املاک صنعتی دارای ارزش بالاتری نسبت به سایر املاک تجاری بوده و قابل انتقال است.

انتقال سرقفلی در املاک صنعتی
انتقال سرقفلی در املاک تجاری به صورت قهری، قراردادی و قضایی قابل انجام است. در املاک صنعتی هم همینطور است. بنابراین در صورت ورشکستگی صنعتی یا فوت صاحب سرقفلی یا فروش سرقفلی ملک صنعتی می توان برای انتقال سرقفلی برنامه ریزی کرد.

با توجه به اینکه سرقفلی با توافق طرفین و به دلیل امتیاز مالکیت تعیین می شود، در املاک صنعتی مانند کارخانجات، داشتن برندها و علائم تجاری که برای تشخیص محصولات صنعتی انتخاب می شوند و یا داشتن علامت استاندارد از جمله عوامل افزایش ارزش سرقفلی است. بسیار موثر هستند.
در مواردی مانند فروش و انتقال سرقفلی املاک صنعتی یا فوت صاحب حق و تقسیم ملک و مواردی از این قبیل که نیاز به تعیین ارزش سرقفلی یا تشکیل پرونده باشد. دادخواست ها و دعاوی به دلیل ارزش بالای سرقفلی و قوانینی که در این زمینه وجود دارد. بله بهترین راه برای افرادی که درگیر این موضوع هستند مراجعه به وکیل درجه یک یا مشاور حقوقی متخصص و مجرب در زمینه املاک و سرقفلی است.
افراد با استفاده از وکیل مطمئن می شوند که مراحل کار به صورت قانونی و اصولی انجام می شود و از ضرر و زیان و مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می شود.

از دستور فروش ملک مشاع خودداری کنید
همانطور که می دانید مال مشاع به اموال منقول و غیرمنقولی اطلاق می شود که به هر دلیل دو یا چند مالک داشته باشد و صاحبان آن ملک به نسبت سهم خود در تمام قسمت های آن ملک سهیم باشند.

شریک شدن در مال می تواند اختیاری با اراده طرفین و با انعقاد قرارداد باشد مانند بیع مال مشاع یا مال یا قهری و غیرارادی باشد مانند ارث بردن مال. به چند نفر

برای فروش کل مال مشاع باید همه شرکا رضایت آن مال را داشته باشند یا اگر قابل تقسیم است ابتدا باید تقسیم شود تا هر یک از شرکا به راحتی سهم خود را بفروشند.
اما در مواردی ممکن است مال مشاع قابل تقسیم نباشد و از طرفی همه شرکا از فروش آن مال راضی نباشند. در این موارد مشکلاتی برای فروش ملک پیش می آید. یکی از این مشکلات بحث دستور فروش ملک مشاع یا جلوگیری از دستور فروش و مزایده ملک است.
طبق قانون مدنی، تصرف در اموال مشاع باید با اذن و رضایت کلیه شرکا و مالکان باشد. به همین دلیل معامله مال مشاع قبل از تقسیم یا جلب رضایت همه، معامله فضولی و غیر قانونی است.

بنابراین اگر شخصی بخواهد مال خود را از مال مشاع جدا کرده و بفروشد باید تقاضای تقسیم مال را به مرجع ذیصلاح ارائه کند.

بدین منظور برای فروش ملک مشاع که دارای سند رسمی است ابتدا درخواست تقسیم و تقسیم ملک توسط هر یک یا همه مالکان به اداره ثبت ارائه می شود. در صورتی که طبق نظر کارشناسی اداره ثبت، اموال قابل تقسیم نباشد، برای آن گواهی عدم تقسیم صادر می شود. خواهد بود. به عنوان مثال، هیچ راه دیگری برای فروش یک خودروی مشترک که قابل تقسیم نباشد وجود ندارد.

متقاضی پس از دریافت این گواهی می تواند برای اخذ حکم فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کند تا وجوه حاصل از فروش به نسبت سهم شرکا بین آنها تقسیم شود.
در صورتی که شخص یا افراد متقاضی تقاضای فروش مال غیر منقول مشاع را داشته باشند، باید برای دریافت این حکم به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنند.

کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و صدور حکم فروش ملک را قیمت گذاری می کند و در صورت عدم اعتراض مالکان نسبت به قیمت مزایده ملک مشاع منتشر می شود و در نهایت هرکس قیمت بالاتری ارائه دهد خرید ملک و مبلغ حاصل از فروش آن باید بین صاحبان ملک مشاع تقسیم شود.
جلوگیری از دستور فروش ملک مشاع و درخواست ابطال حکم فروش
در مواردی که شرکا نسبت به فسخ دستور فروش مال مشاع اقدام می کنند یا تشریفات قانونی از قبیل زمان حراج و توقیف مال و غیره برای مزایده و فروش ملک انجام نشده است یا اینکه اعتراض شخص ثالث به فروش ملک مشاع.

متقاضی جهت طرح دعوی در خصوص دستور فروش ملک مشاع و جلوگیری از آن باید دادخواست و سایر ادله و مدارک خود را در دفتر خدمات قضایی ثبت نماید تا درخواست وی جهت رسیدگی به مرجع قانونی مربوطه ارجاع شود.
به طور کلی با توجه به اینکه موضوع فروش و تقسیم اموال مشاع یکی از موضوعات مهمی است که ذینفعان متعددی دارد، احتمال بروز مشکلاتی از جمله تاخیر در رسیدگی و پیچیدگی پرونده وجود دارد.

بنابراین افرادی که با مسائلی مانند اخذ حکم فروش ملک مشاع و ابطال آن مواجه هستند، بهتر است از مشاور و وکیل متخصص در اموال مشاع یا وکیل متخصص در مزایده استفاده کنند تا زودتر به نتیجه دلخواه خود برسند. و بهتر و با مشکلات حقوقی کمتر. روبرو شدن

فروش سهم خود از ملک مشاع

کلمه مشاع اصطلاحی است که شاید بارها به خصوص در مبحث فروش ملک مشاع شنیده باشید. مالکیت مشاع در قانون به معنای وجود دو یا چند مالک یک مال منقول یا غیرمنقول است که آن را بین خود تقسیم نکرده باشند، بلکه هر یک از این افراد به طور مشترک و به نسبت سهم خود مالک تمام اجزای آن ملک هستند.

این مشارکت ممکن است داوطلبانه یا قهراً ایجاد شود، مثلاً با خرید ملکی از طریق عقد و توسط چند نفر مشترکاً یا با ارث بردن یک مال منقول یا غیر منقول، در این صورت وراث مجبور به همکاری با یکدیگر می شوند. آنها در مالکیت اموال شریک هستند.
اشاعه در مال و وجود شرکای متعدد در مالکیت یک ملک می تواند در تصرفات مادی و حقوقی شرکا را دچار مشکل کند.

مثلاً در بیع کل مال به رضایت همه شرکاء نیاز است یا اینکه هر یک از شرکا در مال تصرف کنند، طبق قانون نیاز به اذن دیگران است. هیچ یک از شرکا نمی توانند در مال حتی به میزان سهم خود تصرف مادی داشته باشند. زیرا سهم خود را از دیگران جدا نکرده اند.
هر یک از مالکان مشاع حق فروش سهم خود را از ملک مشترک دارند. بیع مال مشاع در تقسیم قانونی به تصرف قانونی معروف است و طبق ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکا می توانند تمام یا قسمتی از سهم خود را بدون اذن و رضایت سایر شرکا به دیگری واگذار کنند.

بنابراین برخلاف تصرف فیزیکی در اموال مشاع، تصرف قانونی مستلزم رضایت سایر شرکا نیست. در حالی که تصرف مادی در مال مانند ساخت و ساز و تخریب و غیره باید با اذن و رضایت دیگران انجام شود زیرا همه شرکا در مال مشاع شریک هستند و هرگونه تصرف مادی در مال تصرف محسوب می شود. از سهم دیگران است.

با توجه به مطالب بیان شده فروش سهم هر یک از شرکا از مال مشاع نیاز به اجازه سایر شرکا ندارد بنابراین هرکس از مال مشاع سهم داشته باشد می تواند سهم خود را به دیگری بفروشد.

از طرفی با توجه به اینکه فروش ملک مشاع معمولاً به دلیل تعدد مالکان یا وجود اختلاف بین آنها مشکلاتی را به همراه دارد، به همین دلیل قیمت آن کمتر از املاک مستقل است، بنابراین صاحبان ملک مشاع باید تصمیم بگیرند. قبل از فروش سهم خود اقدام کنند. به طور جداگانه اموال را به میزان سهم هر فرد تفکیک و تقسیم می کنند و ملک را از حالت تقسیم خارج می کنند و در نهایت سند مستقل دریافت می کنند.
برای فروش توافقی ملک مشاع، شرکای ملک مشاع می توانند با تعیین محدوده سهم خود به صورت توافقی و تقسیم ملک به اداره ثبت مراجعه و مراحل قانونی دریافت سند را انجام دهند.

اما در برخی موارد شرکا با تقسیم ملک موافقت نمی کنند و در این موارد هر شریکی که بخواهد سهم خود را بفروشد می تواند سهم خود را به صورت قانونی بفروشد.

در مواردی که امکان تقسیم ملک با نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد، تشریفات اداری توسط اداره ثبت انجام می‌شود و سند مستقل به مالک داده می‌شود و ملک از توزیع خارج می‌شود، اما در صورتی که اموال قابل تقسیم نباشد. تقسیم و تقسیم، هر یک از صاحبان ملک برای فروش سهم خود، مالک مشترک می تواند پس از دریافت گواهی عدم تخصیص به دادگاه مراجعه و دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.

با صدور این قرار از سوی دادگاه، ملک به مزایده گذاشته می شود و از این طریق هر یک از شرکا می توانند سهم خود را از مبلغ فروش ملک دریافت کنند.
علیرغم مشکلاتی که در رابطه با تصرفات مادی و حقوقی و اموری مانند فروش یا واگذاری املاک مشاع با چند مالک وجود دارد.

در صورتی که شخصی با شخص یا اشخاص دیگری در ملکی شریک باشد و قصد فروش سهم خود از آن ملک مشاع را داشته باشد باید توجه داشته باشد که قبل از هر اقدامی با وکیل ملکی متخصص در معامله و فروش ملک مشاع مشورت نماید. . در امور مربوط به فروش مال مشاع به او مراجعه کند یا کار را به او واگذار کند تا در آینده برایش مشکلی پیش نیاید.

همچنین کلیه شرکا می توانند برای رسیدگی به امور حقوقی مربوط به فروش اموال مشاع، وکیل خود را انتخاب و انجام کار را به وی محول کنند.