وکیل در تهران

وکیل تصرف در عملیات اجرایی
در این مقاله ابتدا اطلاعات کلی در مورد عملیات اجرایی، توقیف عملیات اجرایی و سپس در مورد وکیل توقیف عملیات اجرایی ثبت ارائه شده است.

به گونه ای که پس از صدور اجرائیه توسط اداره ثبت باید اقداماتی از قبیل تقسیم، ابلاغ اجرائیه و یا تنظیم و اجرای سند و ... جهت اجرای سند انجام شود.

در مورد اجرای دستور دادگاه، اجرای دستور در دو معنای عام و خاص به کار می رود. اجرای حکم در معنای عام به مرحله ابلاغ اجرائیه دادگاه تا مرحله تحویل محکوم له به محکوم له اطلاق می شود و اجرای حکم به معنای خاص به معنای تحقق معنای حکم است.

ماده 310 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید: در موارد فوری قاضی دادگاه می تواند دستور موقت اجرای قانون آیین دادرسی مدنی را به انجام عمل یا ترک آن یا توقیف مال صادر کند. در این خصوص قاضی باید از متقاضی تأمین متناسب دریافت کند. این دستور با رعایت مقررات خاص دادرسی مدنی انجام می شود و اجرای آن تنها با رعایت ضوابط قانونی خاص آن امکان پذیر است. تنظیم می شود، اسناد رسمی می گویند. اگر این نوع سند به نام هر شخصی ثبت شده باشد نشان دهنده مالکیت آن شخص است. پس از ثبت اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک، اسناد تبدیل به سند رسمی و اداره ثبت متولی اجرای اسناد رسمی می شود.

یکی از مزایای اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی این است که در صورت مطالبه حق سند رسمی می تواند از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای توقیف ملک ثبت شده را داشته باشد و نیازی به مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک نیست. دادگاه می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای توقیف اموال ثبتی را بنماید.

واحد اجرایی ثبت اسناد وظیفه اجرای اسناد معتبر را دارد. اسناد معتبر نیز اسنادی هستند که ادعای قطعی را برای دارنده خود نشان می دهند. اسناد معتبر و اسناد رسمی صحافی اسناد مهمی مانند: سند ازدواج، چک و سفته، قرارداد تسهیلات بانکی، اسناد رهنی و سند رسمی تعهد پرداخت می باشد که از طریق دایره اجرای ثبت قابل وصول می باشد.

اگر مثلاً شخصی چکی از طرف مقابل داشته باشد، فرض بر این است که طرف مقابل متعهد است و دارنده چک ذینفع محسوب می شود، در این صورت ذینفع مجاز است بدون مراجعه به مرجع قضایی اقدام کند. . در صورت طولانی بودن شکایت به اداره ثبت مربوطه مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه نمایید.

با استناد به نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه و بر اساس قانون، دادخواست توقف عملیات اجرایی از ثبت دارای سابقه قانونی مطلق نمی باشد، اما معترض باید نسبت به اقامه دعوی در محاکم دادگستری اقامه دعوی نماید. اصلاح یا ابطال عملیات اجرایی و با دادخواست می تواند از دادگاه مربوطه تقاضای تأخیر عملیات اجرایی را بنماید. خواهان با طرح دعوای حقوقی ابطال اجراییه در دادگاه، ادعای خود را مطرح می کند.
با توجه به مطالب بیان شده، توقیف عملیات اجرایی، درخواست توقف عملیات اجرایی در خصوص اسناد رسمی است که در دادگاه یا اداره ثبت صادر شده است. به عبارت دیگر عملیات اجرایی اقداماتی است که توسط اداره ثبت یا دادگاه در رابطه با اسناد رسمی و تعهدآور انجام می شود و اصل بر این است که این عملیات جز در شرایط خاص مانند قانون نحوه اجرای احکام قابل توقیف نیست. احکام مدنی بیان شده است که مأمور اجرا نمی‌تواند اجرای حکم را تعطیل یا تعلیق یا به تأخیر اندازد مگر به دستور دادگاه صادرکننده اجرائیه یا دادگاه صالح.

لذا عملیات اجرایی با ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه شروع می شود و با اجرای کامل حکم به نفع محکوم به پایان می رسد. بنابراین اگر شخصی علیه دیگری ادعایی داشته باشد می تواند با ارائه اموال ثبتی خود به اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای توقیف اموال مربوطه را بنماید.

وکیل شهرداری
شهرداری مکانی است که خدمات دولتی محلی از قبیل خدمات شهرسازی، خدمات عمرانی، فاضلاب شهری، خدمات حمل و نقل، ترافیک، آتش نشانی و مانند آن را به شهروندان ارائه می دهد.

در یک تعریف کلی شهرداری سازمانی عمومی، غیرانتفاعی، غیردولتی و مستقل است که به منظور مدیریت تأسیسات عمومی و اجرای سیستم‌های شهری و تأمین نیازهای شهری بر اساس قانون و با مجوز دولت تأسیس می‌شود. هزینه خدماتی که بر عهده شهروندان و کاربران خدماتی است که توزیع و دریافت می کنند. طبق قانون شهرداری، شهرداری دارای شخصیت حقوقی مستقل است.
وظایف شهرداری
در همه کشورها، شهرداری ها وظایف متعددی دارند. اما در ایران وظایف و اختیارات شهرداری ها محدود به موارد خاصی است که می توان آنها را به پنج گروه تقسیم کرد:

کمیسیون های شهرداری
شهرداری دارای چهار کمیسیون بسیار مهم برای رسیدگی و حل به مسائل و مشکلات مردم دارد که عبارتند از:

1- کمیسیون مندرج در ماده 8 قانون نوسازی

۲- کمیسیون ماده ۷۷

3- سومین کمیسیون کمیسیون بند بیستم ماده 5پنجاهو پنجم از قوانین شهرداری

4- کمیسیون ماده 100

این موارد تنها اشاره ای به وظایف و خدمات شهرداری در ایران بود که شهروندان می توانند برای اطلاعات کاملتر به سامانه های الکترونیکی شهرداری مراجعه کنند و علاوه بر شرح این موارد، از این امکان نیز مطلع باشند. اعتراض و ثبت نظر در مورد مسائل شهرداری به صورت غیابی. تبدیل شود
وظایف وکیل شهرداری
بر اساس قانون، دادگاه عدالت اداری محل رسیدگی به شکایات از اقدامات خلاف قانون شهرداری است. قوانین و مقررات شهرداری بسیار پیچیده هستند. دعاوی مربوط به شوراهای شهر، کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی نیز از دعاوی و موضوعات مربوط به شهرداری ها است. مردم اگر به قوانین و مقررات شهرداری تسلط نداشته باشند نمی توانند از حقوق خود دفاع کنند. بنابراین در چنین مواردی نیاز به وکیل شهرداری برای دفاع از حقوق معترضان وجود دارد.

زیرا بر خلاف دعاویی که بر اساس قوانین مصوب یک نهاد یعنی شورای اسلامی اداره می شود، در مورد شهرداری چندین نهاد مانند شورای شهر، شورای عالی شهرسازی و معماری، شورای اسلامی و .... ، آئین نامه شهرداری را تصویب کند. که برای شهرداری لازم است و در دعاوی بین شهرداری و شهروندان مؤثر است. وکیل شهرداری باید بر این موسسات و مصوبات آنها نظارت کافی و کامل داشته باشد.
دعاوی مراجع متعددی برای حل اختلاف تلاش می کنند از جمله کمیسیون ماده 77 و کمیسیون ماده. 100 شهرداری کمیسیون ماده 99 و دادگاه های عمومی و کیفری ... که وکیل شهرداری ضمن آشنایی با مرجع ذی صلاح تا احقاق حق موکل پیگیر امور می باشد.
در مورد ادارات شهرداری مقررات زیادی وجود دارد و اینکه بگوییم برای هر مصوبه شهرداری قانون یا آیین نامه ای وجود دارد، سخنی پوچ نیست، بنابراین به تعداد قوانین و مقررات حاکمیتی و مدیریت شهری وجود دارد و وجود دارد. انواع قوانین نیاز به دانش گسترده ای دارد که در تخصص وکلای شهرداری است.

در دعاوی مربوط به امور شهرداری ها، افراد و مؤسساتی که ممکن است با شهرداری ها اصحاب دعوا داشته باشند بسیار متفاوت هستند، از نهادهایی مانند استانداری، فرمانداری، شورای عالی شهرسازی و معماری گرفته تا شهروندان و پیمانکاران نسبت به مطالبات و مالکان خود. در مورد مالکیت ملک توسط شهرداری، سازندگان ساختمان در خصوص عوارض و تخلفات ساختمانی و سایر مشاغل و اصناف.

برای رسیدگی به این دعوی از سوی موسسات و افراد نیاز به وکیل متخصص و آشنا به کلیه قوانین و موضوعات و دارای تجربه خوبی در این زمینه می باشد. . با حضور وکیل شهرداری احتمال موفقیت در دعاوی شهرداری به شدت افزایش می یابد.

دعاوی مربوط به شهرداری
از مهمترین دعاوی مربوط به شهرداری می توان به این موارد اشاره کرد

دعاوی قراردادی: مانند دعاوی قرارداد شهرداری با اشخاص، ادعای ادعای پیمانکاران، دعاوی کارکنان شهرداری، دعاوی مناقصه شهرداری و غیره.

- دعاوی ساختمانی: مانند دعاوی مستلزم تنظیم سند رسمی، الزام به صدور پروانه.

واگذاری اموال توسط وکیل
راه های مختلفی برای خاتمه دادن به مشارکت وجود دارد که منجر به تقسیم یک ملک یا دارایی مشترک می شود. در حالی که این روش ها بسیار شبیه هستند، اما تفاوت های قابل توجهی نیز دارند و عبارتند از: تقسیم، تفکیک و جداسازی.

افراز:
یعنی تعیین سهم هر یک از شرکا در مال غیر غیر منقول و توسط اداره ثبت انجام می شود.

بخش:

تقسیم به این معناست که شرکا در مورد نحوه تقسیم مال یا اموال به توافق رسیده باشند که در این صورت دیگر لازم نیست سهام هر یک از شرکا با دیگری برابر باشد و اگر به دلیل توافقات انجام شده بین طرفین این برابری برقرار نیست، تصمیم گرفته شده و معتبر است.
جدایش، جدایی:
تفکیک نیز به این معناست که برای سهم هر یک از شرکا سند مالکیت جداگانه صادر می شود مشروط بر اینکه قبلاً تقسیم شده باشد. در واقع برای تفکیک شرکا باید ابتدا نسبت به تقسیم اقدام کرده و سپس به اداره ثبت برای صدور شورای تفکیکی مراجعه کنند تا برای هر کدام سند مالکیت صادر شود.

شباهت ها و تفاوت های تفکیک، تقسیم و تفکیک
تخصیص و تفکیک بیش از همه به یکدیگر شباهت دارند و هر دو فقط در مورد اموال غیر منقول قابل اجرا هستند. همانطور که گفته شد منظور از تخصیص این است که سهم هر یک از شرکا در ملک توسط اداره ثبت تعیین شود.

در تقسیم سهم هر یک از شرکا یک سند شش دانگ به او داده می شود. یعنی هم تخصیص و هم تعیین سند برای هر یک از شرکا همزمان صورت می گیرد.

بر خلاف این دو مورد که فقط در مورد اموال غیر منقول است، تقسیم در مورد اموال منقول نیز قابل اجرا است.

نکات مهم در مورد فروش ملک
توجه به این نکته ضروری است که تمام اموال منقول قابل تقسیم نیست. در افراز تقسیم به این صورت است که مال بین شرکا تقسیم می شود و هر قسمت از آن متعلق به یک نفر است. حالا نمی توان از چنین چیزی مثلا برای آپارتمان استفاده کرد، زیرا در این صورت نمی توان تشخیص داد که آشپزخانه یا سرویس بهداشتی یا حتی درب ورودی سهم چه کسانی است!
گاهی مقدمه ای برای دعواهای دیگر می شود. به عنوان مثال، اگر تصمیم به فروش ملک مشترک دارید، ابتدا باید برای معافیت اقدام کنید.
همچنین در نظر داشته باشید که جدایی در شرایطی صورت می گیرد که بین طرفین توافقی در مورد نحوه تقسیم مال یا مال وجود نداشته باشد، زیرا اگر خود شرکا در این مورد تصمیم گرفته اند، باید برای تقسیم اقدام کنند.
مرجع رسیدگی به پرونده های مربوط به نقل و انتقال اموال معمولاً سازمان ثبت اسناد و املاک است، اما در برخی موارد ممکن است دادگاه های عمومی به این پرونده رسیدگی کنند.
پس از ثبت درخواست، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه نسبت به استعلام سهم مالکین و همچنین آخرین وضعیت ثبتی ملک اقدام می کند. سپس جلسه رسیدگی تشکیل و با توجه به نتیجه استعلام قرار ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری صادر می شود. کارشناس رسمی مسئول بازرسی ملک و تصمیم گیری در مورد امکان فروش یا عدم فروش آن است. همچنین در صورتی که مال قابل تقسیم است باید در مورد نحوه صحیح تقسیم مال بین شرکا و میزان سهم هر یک از طرفین نظر خود را اعلام کند.
در صورتی که کارشناس تشخیص دهد که اموال قابل تقسیم نیست، دادگاه حکم به غیرقابل تقسیم شدن مال می دهد. حکم نهایی صادر خواهد شد.
در صورت اعتراض طرفین به نحوه تقسیم اموال توسط کارشناس، تقسیم به قید قرعه انجام می شود.
نکته مهم دیگر این است که کارشناس برای تهیه گزارش و تصمیم گیری در مورد نحوه فروش ملک باید از نماینده و نقشه بردار کمک بگیرد. این امر به انجام صحیح و اصولی کار کمک می کند و در هنگام بررسی گزارش کارشناس ملک، تضادی بین شکل جلسات احتمالی و اسناد و نقشه های ثبتی وجود نخواهد داشت.
در صورتی که یکی از طرفین غایب یا نتواند در جلسات دادرسی شرکت کند، شخص دیگری باید به عنوان قیم یا قیم غایب به جای او حاضر شود.
همان طور که گفته شد، واگذاری ملک امری اداری است و پرونده قضایی محسوب نمی شود، به همین دلیل است که عمدتاً توسط اداره ثبت و طی مراحل معمول ثبتی انجام می شود، اما در صورتی که روند ثبت پرونده انجام نشود. ختم در دفتر ثبت، یا شخصی بین اگر شرکا غایب یا غایب باشند، مراجعه به دادگاه ضروری است. توجه داشته باشید که برای این کار باید به دادگاه محلی محل وقوع ملک مراجعه کنید.

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی توسط وکیل
کلیه اطلاعات مربوط به متراژ ساختمان در صورتجلسه ای ثبت می شود که به آن صورتجلسه مجزا می گویند. تفکیک ملک به معنای تقسیم املاک به قطعات کوچکتر است. منظور از اموال غیرمنقول، اموالی مانند خانه، زمین و هر مال غیر قابل انتقال است. زمانی که ساخت یک ساختمان چند طبقه به پایان رسید، پایان کار آن توسط شهرداری صادر می شود.

حال برای دریافت سند جداگانه برای هر طبقه یا هر واحد باید محدوده و متراژ دقیق هر واحد و همچنین قسمت های مشترک ساختمان مشخص شود. بر اساس این اطلاعات اداره ثبت اسناد و املاک برای هر یک از واحدها سند رسمی جداگانه صادر می کند.

صورتجلسه مجمع تفکیکی در واقع صورتجلسه ای است که توسط کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مربوطه تنظیم می شود و حدود املاک در این مجمع تعیین و تقسیمات در واحدهای ساختمانی مشخص می شود. همچنین تقسیم بندی مشاعات ساختمانی نیز بررسی می شود.
حال در صورت استنکاف فروشنده یا سازنده ملک از اخذ گزارش مجمع تفکیک، خریدار می تواند برای دریافت آن به دادگاه مراجعه و از این طریق گزارش مجمع تفکیک ساخت و ساز را دریافت کند. ضمناً صورتجلسه جداگانه معمولاً در مورد واحدهای پیش فروش شده مطرح می شود، زیرا در این شرایط واحدها پایان کار و صورتجلسه را ندارند. خواسته مصوبه مجلس بین دو خواسته دیگر مطرح می شود، یکی الزام به اخذ پایان کار و دیگری الزام به تنظیم سند رسمی. این سه مورد ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر دارند و به همین دلیل هر سه مورد در یک دادخواست از دادگاه قابل ارائه است. مطالبه کرد

روند رسیدگی به پرونده های مربوط به حل و فصل مجمع تجزیه طلبان
در چنین شرایطی دادگاه ابتدا بررسی می کند که آیا مدعی پرونده مالک مال است یا خیر. در مرحله بعد تکمیل ملک مورد بررسی قرار می گیرد تا مشخص شود ملک در کدام مرحله از مراحل ساخت قرار دارد و در نهایت دادگاه اسنادی را درخواست می کند که از طریق آن متهم را ملزم به اخذ رأی مجمع تفکیک می کند.

دفترخانه درخواست متقاضی را به همراه نقشه های مربوطه به اداره ثبتی که ملک در آن واقع است ارجاع می دهد. اداره ثبت زمان مناسبی را تعیین و مهندس نقشه بردار را جهت بررسی صورتجلسه مجمع و سند مالکیت و تعیین مرز سند و عدم تضییع حقوق همسایگان به محل اعزام می کند.
اعمال مصوبه مجلس تجزیه طلب
فروش قطعات طلا
صدور اسناد مالکیت قطعات مهروزی
ترتیب تقسیم بین مالکین مشترک
رای دادگاه تجدید نظر (الزام اخذ صورتجلسه مجمع جداگانه)
تجدیدنظرخواهی ….. به طرف …… در مورد سند شماره …… مورخ…… صادره از شعبه …… دادگاه عمومی تهران که به موجب آن تجدیدنظرخواهان به عنوان یکی از خوانندگان و مالکین مشترک پلاک…… به همراه صاحب دیگر …… با تکیه بر اعتراض عادی ... محکوم شده است که به اتمام کار مجمع جدایی و انتقال رسمی یک آپارتمان واقع در طبقه اول صفحه شماره غرب بخش بخش ... تهران با متراژ تقریبی ... و آپارتمان مورد نظر در اختیار تجدیدنظرخواه قرار گرفته و چون لازم به تنظیم سند رسمی است مقدمات پایان کار و صورتجلسه افراز را تکمیل نماید. ملاقات و در دادخواست قید شده است، لذا طبق ماده 10 قانون مدنی ایفای تعهد قراردادی برای طرفین الزامی است و چون انتقال رسمی سند آپارتمان جز با رعایت قرارداد میسر نخواهد بود. قرار و کلیه موارد مندرج در دادخواست در خصوص تعهدات مذکور، خواسته بدوی فاقد اشکال بوده و واخواهی متکی به دلیل نمی باشد، لذا مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با رد اعتراض می باشد. سند مذکور را تایید می کند.
در نهایت باید این نکته را در نظر داشته باشید که همانطور که مشاهده می کنید موارد مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی و الزام تشکیل مجمع جداگانه همگی کاملا تخصصی بوده و نیاز به پیگیری های خاصی دارد که بدون مشورت انجام می شود. یک وکیل و کمک گرفتن از یک وکیل ملکی برای پیگیری روند مربوط به آنها مشکل خواهد بود.

وکیل ابطال قولنامه
ابطال مبایعه نامه یک اتفاق غیرعادی در زمینه انواع قراردادهای ملکی نیست. دلایل زیادی برای فسخ قرارداد وجود دارد، بنابراین گنجاندن امکان فسخ در خود قرارداد بسیار مهم است تا در صورت لزوم همه طرفین از حقوق خود در خصوص شرایط ابطال مبایعه نامه آگاه شوند.
تعهد چیست؟
مبایعه نامه را می توان به عنوان یک سند حقوقی تعریف کرد که برای اتصال حداقل دو طرف به یکدیگر استفاده می شود. .
این مستلزم آن است که حداقل یکی از طرفین قبل از خاتمه شرایط، تعهدات خاصی را که در قرارداد بحث شده است انجام دهد. فسخ قرارداد و ابطال مبایعه نامه برای ابطال قانونی سند امکان پذیر است، اما فقط طرفین مبایعه نامه می توانند نسبت به ابطال مبایعه نامه اقدام کنند.. ممکن است از نحوه رفتار طرف مقابل در پایان قرارداد ناراضی باشید و یا سایر شرایط ذکر شده در مبایعه نامه رعایت نشده باشد و ...، در این موارد امکان ابطال مبایعه نامه وجود دارد.

برای این کار باید طرف مقابل را از لغو تعهد مطلع کنید و تاریخ مورد نظر برای لغو تعهد را به آنها اطلاع دهید. بیشتر افراد سعی می کنند شرایط را به گونه ای جلو ببرند که مشکل یا مزاحمتی بین طرفین ایجاد نشود، اما ممکن است درگیر مسائل و مشکلات ملکی شوید، به همین دلیل است که همیشه توصیه می شود در این زمینه با وکیل مشورت کنید. موقعیت ها

دلایلی که می تواند سوگندنامه را باطل کند.
دلایل مختلفی می تواند باعث ابطال قولنامه شود که به طور کلی به دو دسته تقسیم می شوند:

1. فسخ خارج از قرارداد
فسخ از قرارداد که به 3 بخش تقسیم می شوند:

1. بازدم

2. استهلاک

3. خیار

منظور از ابطال، شرط بطلان سوگندنامه است. مثلاً مال مورد معامله در آتش سوزی یا چیز دیگری از بین می رود.

ممتنع شرطی است که هیچ یک از طرفین در انجام تعهدات خود موفق نبوده اند و در این صورت با توافق طرفین مبایعه نامه را فسخ می کنند.

اما قسم سوم، یعنی خیارات، مهم ترین نوع نسخ قول است، زیرا معمولاً تعارضات مدنی در این فرع قرار می گیرد. منظور از خیار وضعیتی است که رویه مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین رفته باشد. خیارها به چند دسته تقسیم می شوند و شامل اقلام مختلفی می شوند.

2. ابطال با رعایت شرایط و ضوابط ابطال مندرج در مبایعه نامه
در شرایطی که تعهدات مندرج در مبایعه نامه انجام نشده باشد، امکان فسخ مبایعه نامه وجود دارد زیرا همانطور که گفته شد در کتبی مبایعه نامه بین طرفین هنوز انتقال مالکیت انجام نشده است.

همچنین در صورتی که قرار باشد طرف مقابل مبلغ ملک را به صورت اقساطی بپردازد اما از پرداخت اقساط خودداری کند، امکان ابطال مبایعه نامه وجود دارد.

این موارد در دسته دوم از شرایط ابطال وثیقه قرار می گیرد، یعنی در این موارد ابطال طبق مفاد و شرایط مندرج در وثیقه صورت می گیرد. حالا به دسته اول یعنی

همانطور که در بالا ذکر شد، دلیل اینکه ابطال مبایعه نامه شرایط سختی ندارد این است که هنوز انتقال مالکیت صورت نگرفته است، اما مراقب باشید که این یکی از مواردی است که در صورت درگیر شدن در دادگاه می تواند طاقت فرسا باشد. .
زیرا اولاً در ماده 3 مبایعه نامه در مورد ثمن معامله و نحوه پرداخت آن اختلافاتی وجود دارد و منشأ این اختلافات جهل در مبادله - جهل به ثمن معامله - است زیرا نه تنها ثمن است. از هر متر مربع آپارتمان مورد معامله مشخص نیست، اما زمان پرداخت آن نیز مشخص نیست و مشخص نیست که متأسفانه مشتری به دلیل عدم آگاهی حقوقی تصمیم به انعقاد چنین مبایعه نامه ای داشته باشد.

ثانیاً در بند 2 ماده 5 قرارداد مذکور برای فروشنده شرط خیار در نظر گرفته شده که مدت آن به هیچ وجه مشخص نشده است و به فروشنده حق فسخ قرارداد هر زمان که بخواهد (بدون ذکر) داده شده است. مدت این گزینه).

با توجه به نکات فوق و با توجه به مجهول بودن قیمت معامله و به دلیل شرایط تاریخ مشخص نشده است و به استناد مواد 338 و 401 قانون مدنی، صدور حکم بطلان مبایعه نامه ضروری است.

ارکان دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی

از آنجایی که عدم انتقال سند رسمی می تواند مشکلات عدیده ای را به همراه داشته باشد، به همین دلیل لازم است خریدار برای جلوگیری از بروز مشکل در آینده به دادگاه شکایت کند.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان خریدار ملک و خوانده، فروشنده ملک است. طرح دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی مستلزم وجود ارکان و شرایط زیر است:
مالکیت رسمی متهم:
به این ترتیب استعلام وضعیت مالکیت متهم از اداره ثبت اسناد و املاک یا اداره راهنمایی و رانندگی (حسب مورد). پس از پرس و جو، دو حالت ممکن است رخ دهد:

الف- عدم ثبت رسمی سند ملکی به نام فروشنده (مداعیه علیه) که در این صورت دعوی خواهان خطاب به وی نخواهد بود و دادگاه قرار رد دعوا را صادر می کند.

ب- ثبت رسمی سند به نام خوانده که در این صورت نوبت رسیدگی به رکن دوم دعوی می باشد.
وقوع صحیح معامله بین طرفین:
به گونه ای که سند دعوی معمولاً یکی از این موارد است: دلیل عادی یا شهادت شهود.

در صورتی که در مورد سند عادی ایرادی از قبیل ادعای جعل یا انکار سند یا ادعای فسخ قرارداد از طریق قانونی (فسخ یا انفساخ) وجود نداشته باشد، دادگاه رای صادر خواهد کرد. تصمیم مناسب پس از اولین جلسه استماع

اما چنانچه در جلسه اول اعتراض یا ادعای جعل نسبت به سند عادی مطرح شود، دادگاه با صدور نظر کارشناسی اصالت یا جعلی بودن سند را بررسی می کند.
دادگاه پس از تشکیل اولین جلسه در خصوص شهادت شهود که حاکی از قانونی بودن معامله است، قرار استماع شهادت شهود را صادر می کند.

پس از آن دادگاه وقت دیگری را برای دعوت از طرفین دعوی و شهود به منظور استماع یا شهادت تعیین می کند. پس از تشکیل دادگاه و شهادت شهود و احراز مالکیت خواهان، دادگاه بنا به درخواست خواهان، رأی خود را صادر می کند، اما در صورتی که با شهادت شهود برای دادگاه، مالکیت خواهان تأیید نشود، رأی علیه صادر می شود. به او.

از آنجایی که موضوع اصلی دعوی عدم مالکیت خوانده است و ادعای وجود رابطه قراردادی تحت عنوان بیع با مالکیت خوانده منافات دارد، لذا انتقال مالکیت مستلزم اثبات وقوع و صحت آن است. قرارداد فروش بین طرفین دعوی.

همچنین در صورتی که موضوع قرارداد تعهد به بیع (سفته) باشد، خواهان باید صحت قرارداد را ثابت کند و اتمام بیع منوط به انجام مراحل قانونی و انتقال سند رسمی به خریدار است. .
لازم به ذکر است در صورت انتقال مال از فروشنده به غیر در رسیدگی به دعوی، همراه با دادخواست تنظیم سند رسمی، خواهان می تواند از دادگاه تقاضای صدور قرار صادر کند. خواسته یا سفارش موقت را برآورده کنید.
خریدار بهتر است قبل از طرح دعوی و هرگونه اقدام قانونی، اظهارنامه حضور فروشنده را در زمان و مکان مشخص شده در قرارداد ارسال کند. در صورتی که زمان و مکان تنظیم سند در قرارداد ذکر نشده باشد، ارسال اظهارنامه الزامی است.

فروش ملک مشاع از طریق مزایده
ملکی که مالکیت آن به هر دلیلی بین دو یا چند نفر مشترک باشد، ملک مشترک نامیده می شود. در این شرایط، هر یک از شرکا در مالکیت شریک هستند، به استثنای ملکی که با سایر مالکین مشترک است.

مثلاً ملکی به چند نفر به ارث می رسد و یا حیاط و راه پله و پشت بام جزو املاک مشاع آپارتمان محسوب می شود و هیچ یک از شرکا نمی توانند ملک مشاع را بفروشند یا تصرفی از قبیل ساخت و ساز و ترتیب و معامله با ملک داشته باشند.
دستور فروش ملک مشاع
هر یک از صاحبان ملک مشاع می تواند پس از انتقال ملک، سهم خود را بفروشد. اما در صورتی که اموال مشاع قابل تقسیم نباشد، متقاضی فروش ملک مشاع می تواند با دریافت گواهی عدم تقسیم (تخصیص) ملک از اداره ثبت یا اداره ثبت، نسبت به فروش ملک مشاع از مرجع ذیصلاح اقدام نماید. دادگاهی که ملک در آن منطقه واقع شده .

متقاضی فروش باید دادخواست خود را به همراه کلیه مدارک لازم اعم از اسناد خود و اسناد ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نماید.

دادگاه پس از وصول دادخواست دستور بیع، بلافاصله حکم فروش مال مشاع را صادر و به دایره اجرای احکام مدنی ارسال می کند.

بنابراین هر یک از شرکای ملک مشاع می تواند تقاضای فروش مال مشاع را نماید. این دادخواست از طرف سایر شرکا بدون توجه به تعداد آنها به دادگاه تقدیم می شود. مرجع صالح برای تقدیم این دادخواست دادگاه محل وقوع ملک مشاع می باشد.
اجرای حکم فروش ملک مشاع
پس از صدور حکم فروش ملک مشاع از سوی دادگاه، این دستور به دایره اجرای احکام مدنی ارسال می شود و در این صورت نیازی به صدور اجرائیه از دادگاه نیست.

در مرحله بعد مأمور اجرا در دایره اجرا با ثبت پرونده، مراحل تشکیل پرونده را تکمیل می کند و پس از آن کارشناس رسمی دادگستری ملک مشاع را برای فروش قیمت گذاری می کند.

پس از اعلام نظر کارشناس مربوطه در مورد ارزش روز ملک، چنانچه ظرف مدت یک هفته هیچ یک از مالکین نسبت به نظر کارشناسی اعتراضی نداشته باشند، آگهی مزایده فروش ملک توسط نیروی انتظامی منتشر خواهد شد.
مزایده به گونه ای انجام می شود که کارشناس ارزش اولیه ملک را تعیین می کند و شخصی که بالاترین مبلغ را برای خرید ملک ارائه می دهد برنده مزایده می شود و ملک به او فروخته می شود

پس از فروش ملک از طریق مزایده، مأمور اجرا هزینه های مربوطه را به نسبت سهم شرکا از مبلغ فروش کسر و مابقی را بین شرکا تقسیم می کند.

لازم به ذکر است عدم حضور شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام آن نمی باشد. همچنین یکی از شرکا که تقاضای فروختن ملک را از دادگاه کرده است هم می تواند در مزایده شما شرکت کند و ملک مشاع را بخرد.

نکات بسیار مهم فروختن ملک مشاع از روش مزایده
در فروش ملک مشاع با اخذ حکم فروش از دادگاه و مزایده نکاتی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد از جمله:

دادگاه فقط در مواردی می تواند حکم فروش ملک مشاع را صادر کند که بنا به نظر قطعی اداره ثبت، اموال مشاع مورد نظر قابل فروش نباشد.
دادگاه مکلف به صدور قرار دادخواست فروش اموال مشاع است و رأی دادگاه در این مورد نباید به صورت قرار یا قرار صادر شود.
از آنجایی که دادگاه حکم فروش مال مشاع را صادر می کند نه حکم، بنابراین خوانده نمی تواند به آن اعتراض یا درخواست دادخواست، تجدیدنظر یا اعاده دادرسی کند.
همچنین دستور شامل صحت دستور مختومه نمی شود، یعنی در صورتی که خواهان به نتیجه مطلوب نرسید، می تواند دادخواست فروش ملک خود را مجدداً در دستگاه قضایی ثبت کند.
در دادخواست دستور فروش مال مشاع باید دادخواست به کلیه شرکاء ارائه شود در غیر این صورت قابل رسیدگی نیست. به این ترتیب که خواهان باید در دادخواست نام همه شرکا را ذکر کند و در صورت ارث بودن مال، نام تمام وراث ذکر شود.
چنانچه در مورد مال مشاعی که توقیف و توقیف است تقاضای فروش مطرح شود در این صورت قرار عدم رسیدگی صادر می شود.

نحوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
تملک مردم در اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت آنها بر این اموال انواع مختلفی دارد. به این ترتیب ممکن است شخصی تنها مالک یک ملک باشد و یا ممکن است با چند نفر دیگر مالک یک ملک باشد.

تصرف همچنین می تواند مادی باشد، مانند ساخت و ساز در ملک یا هر نوع تصرف فیزیکی که قابل مشاهده است، یا می تواند قانونی باشد، مانند: معامله، انتقال و هبه مال یا هر عمل حقوقی دیگری که در می توان انجام داد.
تصرفات مادی در ملک مشاع مستلزم اذن سایر شرکا است و از آنجایی که مال مشاع متعلق به همه صاحبان آن است، هر نوع تصرف مادی بدون اذن سایر شرکا را می توان در معرض دعوای مطالبه غرامت ایام تصرف دیگران قرار داد. شرکای گرفتن
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاع
طبق قانون نقل و انتقال و فروش اموال مشاع، مالکان و شرکای ملک مشاع به نسبت سهم خود در تمام اجزاء آن شریک هستند. به همین دلیل هر یک از مالکان باید برای هر نوع تصرف مادی که در ملک مشاع بخواهند از سایر شرکا رضایت و اجازه بگیرند.

یک مال منقول یا غیرمنقول می تواند به طور داوطلبانه و در حین انعقاد قرارداد یا به طور قهری (مثلاً از طریق ارث) چندین مالک مشترک داشته باشد.

در این حالت اگر یکی از شرکا بدون کسب اجازه از دیگران یا بدون توافق با آنها مال مشاع را تصرف عدوانی کند، این تصرف خلاف حقوق سایر مالکین است.

به همین دلیل در صورتی که یکی از صاحبان ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین ملک را تصرف کند در مرحله اول سایر مالکین می توانند با ارسال اظهارنامه از مالک تقاضای رفع تصرف کنند.
در این شرایط چنانچه شریک متصرف این درخواست را رد کند یا آن را بی پاسخ بگذارد و تصرف را رفع ننماید، سایر شرکا حق دارند دادخواست تخلیه مال مشاع و همچنین دادخواست تادیه حق را در مدت مهلت بدهند. تصرف اموال نزد مقام صالح. .

با این دادخواست هزینه ایام تصرف ملک از زمان ارسال اظهارنامه رسمی به شریک متصرف محاسبه می شود. ارسال اظهارنامه ضروری است زیرا سایر مالکان می توانند با ارائه اظهارنامه در دادگاه، تصرف غیرقانونی متصرف را ثابت کنند.

پرداخت اجرت به این معناست که اگر کسی از مال شخص یا اشخاص دیگری در حالی که عین مال باقی مانده است منتفع شود، باید قیمت و اجرت زمانی را که از آن مال منتفع شده است به سایر صاحبان مال بپردازد. همانطور که در ماده 328 قانون مدنی آمده است: هر کس مال دیگری را تلف کند باید همان یا همان را بدهد.

میزان خسارت ممکن است به صورت توافقی و ضمن عقد تعیین شود در غیر این صورت با نظر کارشناس دادگستری تعیین خواهد شد.

برای تقدیم دادخواست مطالبه غرامت مال مشاع باید شرایطی وجود داشته باشد از جمله اینکه: تصرف مادی و به دستور خوانده باشد، تصرف عدوانی باشد یعنی بدون رضایت و اذن. در سایر مالکین، تصرف باید مستمر باشد و در مقابل آن تصرف، اجری در نظر گرفته شود.

پس از تشکیل اولین جلسه و استماع اظهارات طرفین و بررسی ادله، در صورتی که مرجع ادعای مدعی یا مدعیان را تایید و آنها را مستحق دریافت غرامت ایام تصرف در ملک بداند، به موضوع ارجاع می دهد. به کارشناس مربوطه جهت بررسی و ارزیابی ملک. تعیین اجرت المثل ایام تصرف اشاره دارد.
در پاسخ به این سوال که مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به درخواست غرامت ایام اشغال کجاست، باید گفت که به طور کلی مطالبات جبران خسارت ایام تصرف به دو دسته تقسیم می شود:

دعاویی که حق تملک ملک کمتر از 20 میلیون تومان است
دعاویی که حق تملک ملک بالای 20 میلیون تومان است
در مورد اول یعنی زیر 20 میلیون، خواهان باید برای رسیدگی به درخواست خود به شوراهای حل اختلاف مراجعه کند، اما در مورد دوم، خواهان باید برای رسیدگی به ادعای خود به دادگاه قانونی محل وقوع ملک مراجعه کند.

در صورتی که تعیین میزان اجرت ایده آل ایام تصرف برای خواهان مقدور نباشد، می تواند با تقدیم دادخواست جهت ارائه دلیل به کارشناس مربوطه

سند تک برگ
از آنجایی که از سال 1392 برای کلیه معاملات انجام شده سند تک برگی صادر می شود، بسیاری از افراد با توجه به مزایای سند تک برگی و الزام به تنظیم سند رسمی تصمیم به تبدیل اسناد منگوله دار قدیمی خود به سند تک برگی گرفتند. انجام دادن
ابتدا تعریف سند منگوله دار و سند تک برگی ارائه شده و سپس به نحوه تبدیل و مزایای تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی پرداخته شده است.

سند منگوله دار چیست؟
سند منگوله دار سندی است به صورت دفترچه ای با تعداد صفحات زیاد، به صورت دست نویس و حاوی کلیه اطلاعات ملک، مالک و سابقه نقل و انتقال آن که توسط اداره ثبت اسناد رسمی ممهور به مهر و موم شده است. نخ و تکه سربی که به صورت منگوله از آن آویزان است. انجام شده

سند برای حفظ صحت و اعتبار این سند با نخ و سرب مهر و موم شده است و بدون آن معتبر نخواهد بود. سند منگوله دار یک سند رسمی است اما به راحتی جعل می شود و تعداد صفحات دفتر اسناد یکی از معایب این نوع سند است.
سند تک برگ چیست؟
از سال 1390 به بعد به جای سند منگوله دار نوع دیگری از سند مالکیت صادر می شود که شکل مشخصی دارد و تنها در یک برگ تنظیم شده است. این سند مهر ندارد اما از نظر اعتبار و رسمیت با سند منگوله دار برابری می کند. بعد از هر معامله، این سند باید توسط شخص خریدار به اداره مربوطه تحویل شود تا ابتدا باطل شود و سند جدیدی به نام فرد خریدار صادر بشود.
در این سند تک صفحه ای نقشه ای از موقعیت ملک در ابعاد 1.2 هزارم متراژ واقعی در قسمت پایین سند درج شده است. این سند رسمی به دلیل دارا بودن ویژگی های امنیتی از جمله: داشتن هولوگرام، تایپ بودن شامل نقشه و آدرس ملک و ... امکان جعل را بسیار کاهش داده است.

مراحل کار تبدیل سند منگوله دار به سند تک صفحه ای
برای تبدیل سند منگوله دار به سند تک صفحه ای مراحل زیر باید انجام شود:

. درخواست آنها توسط کارشناسان بررسی و استعلامات لازم از شهرداری و سایر مراکز مرتبط دریافت خواهد شد.
اما افرادی که اخیرا ملکی را خریداری کرده اند و نیاز به درخواست سند جدید دارند باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. و با حضور طرفین معامله در اداره ثبت به همراه مدارک هویتی، مراحل انتقال سند به صورت رسمی انجام می شود.
سردفتر قبل از انتقال سند استعلامات لازم را از فروشنده دریافت می کند از جمله: استعلام سند که طبق آن مشخص می شود ملک در رهن بانک نیست و یا فروشنده ملک را به دیگری نفروخته است. . این استعلام توسط اداره ثبت در مدت 2 روز انجام می شود.
در صورتی که در استعلام ملک مشکل سند وجود داشته باشد، تا زمانی که این مشکلات برطرف نشود، انتقال انجام نمی شود.
مرحله بعدی تبدیل سند تسویه حساب و پرداخت بدهی به شهرداری و همچنین پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به اداره مالیات و در نهایت اخذ گواهی پایان کار می باشد. گواهی پایان کار نشان می دهد که هیچ تخلفی در ساخت و ساز، بدهی به شهرداری و پرداخت مالیات وجود ندارد.
برای املاک تجاری یا اداری باید از سازمان نوسازی برگه وضعیت تصرف ملک اخذ شود.
در مرحله بعد نوبت به نقل و انتقال سند می رسد که طرفین معامله با حضور در اداره ثبت، انتقال سند را انجام می دهند و اداره ثبت خلاصه نقل و انتقالات را به حوزه مربوط ارسال می کند. محضر.
در این مرحله متقاضی دریافت سند تک برگی به اداره ثبت مراجعه و فرم درخواست سند تک برگی را تکمیل و ارسال می کند.
برای دریافت سند جدید باید مدرک قبلی به سازمان ثبت ارائه شود. دریافت سند جدید بدون سند قبلی امکان پذیر نیست. بنابراین در صورتی که سند قبلی به هر دلیلی برای تبدیل سند موجود نباشد، ابتدا باید سند المثنی برای ملک دریافت شود.
بعد از آن فرد متقاضی باید برای صدور سند تکبرگی به اداره پست در اداره مراجعه و با پرداخت کردن هزینه هایی که لازم است فرم مشخصات و پاکت تحویل سند مالکیت را تکمیل و در نهایت سند یک برگی انجام شود. توسط مامور پست به منزل و آدرس متقاضی تحویل داده شود. ، فرستاده شد.

برای تبیین ادعای ابطال سند رسمی لازم است ابتدا سند رسمی و الزام تنظیم سند رسمی توضیح داده شود. طبق قانون مدنی به هر سندی که مردم در اثبات دعوی یا دفاع به آن مراجعه کنند سند می گویند. در تقسیم بندی حقوقی، سند به دو نوع سند عادی و سند رسمی تقسیم می شود.

طبق تعریف قانون مدنی: سند رسمی سندی است که در اداره ثبت و اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مقامات رسمی و در حدود اختیارات آن مقامات و طبق مقررات قانونی به ثبت می رسد. .

اما سند عادی نوشته ای است که در مکان غیر رسمی و با حضور شاهد تنظیم می شود.

یکی از مزیت های سند رسمی نسبت به سند عادی، اعتبار قانونی آن، امکان استفاده در مراجع مختلف (مانند قوه قضائیه، مراجع اجرایی و ...) است.
دعوای ابطال سند رسمی شکایتی است که به موجب آن خواهان برای ابطال یک یا چند سند رسمی به دادگاه مراجعه می کند. این نوع دعوی معمولاً در مواردی مانند: سند طبق تشریفات قانونی صادر نشده باشد یا اینکه ملکی چند نفر فروخته می شود مطرح می شود.
اما با توجه به اینکه سند رسمی بر اساس قانون و مقررات تنظیم شده است، مراجعه به مراجع قضایی برای ابطال آن ضروری است.

در شرایطی که شخصی قصد ابطال سند را دارد باید درخواست ابطال سند و مدارک قطعی خود را به مرجع ذیصلاح ارائه کند. ابطال سند باعث می شود کلیه نقل و انتقالات پس از تنظیم سند به طور خودکار باطل و بی اثر شود.

در صورت مواجه شدن با چنین مواردی توصیه می شود با توجه به مسائل و پیچیدگی های این نوع دعاوی حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل مدنی مجرب و متخصص در زمینه ابطال سند مشورت نموده و راهنمایی و مشاوره لازم را دریافت نمایید. .

مرجع رسیدگی به ادعای ابطال سند
طبق اصل 10 قانون آیین دادرسی مدنی: رسیدگی بدوی به دعاوی در صلاحیت دادگاه های عمومی و انقلاب است مگر در مواردی که قانون به نحو دیگری تصریح کرده باشد.

لذا در دعوای ابطال با توجه به اینکه دعوای ابطال یک دعوی غیرمالی است، دادگاه محل وقوع ملک مرجع عام صلاحیت رسیدگی به این دعوا می باشد مگر در مورد اسنادی که توسط مرجع دیگری رسیدگی می شود. طبق مقررات خاص
بنابراین متقاضی این ادعا ابتدا باید بداند برای طرح دعوای ابطال سند به کجا مراجعه کند زیرا مرجع قانونی ذیصلاح برای رسیدگی به این دعوی با توجه به منشا آن متفاوت است.

به عنوان مثال، طبق قانون ثبت، مرجع رسیدگی به پرونده ابطال سند به دلیل اشتباهات ثبتی در صلاحیت هیأت نظارت است. به همین دلیل بهتر است افراد از حضور وکیل ملکی متخصص در زمینه ابطال سند استفاده کنند تا در چنین دعاوی مهمی دچار اشتباه نشوند.

وکیل ابطال سند رسمی
همانطور که گفته شد اسناد رسمی به صورت قانونی در مراجع معتبر و رسمی ثبت می شود و سند رسمی سند قوی محسوب می شود.

بنابراین فردی که دعوای ابطال سند رسمی را مطرح می کند باید برای این کار تخصص و مهارت کافی داشته باشد تا بتواند ابطال سند را بگیرد. به همین دلیل به افرادی که در مرحله ابطال سند هستند پیشنهاد می شود با وکیل مجرب مشورت کنند. و به متخصص ابطال سند رسمی مراجعه کنند تا در این مورد موفق شوند.