وکیل در تهران

سرقفلی در شرکت های تضامنی

طبق ماده 116 قانون تجارت، شرکت تضامنی شرکتی است که توسط دو یا چند نفر با مسئولیت تضامنی تحت عنوان خاصی برای انجام امور بازرگانی تشکیل می شود.

بر اساس این ماده مسئولیت تضامنی به این صورت است که در صورتی که دارایی شرکت برای پرداخت کلیه قروض و قرض الحسنه شرکت کافی نباشد، هر یک از شرکاء مسئول پرداخت کلیه قروض شرکت بوده و می باشند. ضامن در مقابل آن و هرگونه توافق بین شرکاء بر خلاف این مورد شرط است. در مقابل اشخاص ثالث الزام آور است.

نام شرکت تضامنی باید حاوی عبارت "جوینت ونچر" و حداقل نام یکی از شرکا در نام شرکت مشترک باشد. در شرکت تضامنی همه شرکا در هزینه ها و درآمدهای شرکت شریک هستند و مسئولیت نامحدودی در قبال تعهدات شرکت دارند، یعنی مسئولیت شرکا محدود به میزان سهم آنها در شرکت نیست.

بنابراین وقتی شرکت به هر دلیلی بدهکار می شود، طلبکار شرکت حق دارد برای وصول مطالبات خود به هر یک از شرکا یا همه آنها مراجعه کند.
وضعیت سرقفلی در سرمایه گذاری های مشترک
سرقفلی که قبل از قانون سال 1376 به سرقفلی معروف بود و یکی از اصطلاحات نسبتاً جدید در دنیای تجارت است، مبلغی است که مستاجر یک ملک تجاری در ابتدای قرارداد اجاره به مالک و مبلغ ناچیزی می پردازد. مبلغ به صورت ماهانه عنوان سرقفلی به مالک می رسد. سرقفلی یکی از حقوق و دارایی های قابل انتقال و خرید و فروش است.

در مورد سرقفلی در شرکت تضامنی، ممکن است یکی از شرکا سرقفلی را خریداری کرده باشد یا بر اثر عواملی مانند فعالیت شرکت، سرقفلی برای شرکت ایجاد شده باشد. فرمول های حسابداری انجام شده است.
در صورت تغییر وضعیت شرکت، دارایی های شرکت تجدید ارزیابی می شود و هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در سود و زیان شرکت، در میزان افزایش یا کاهش دارایی سهیم می شوند.

همچنین در مورد سرقفلی که یکی از دارایی های شرکت محسوب می شود، ارزیابی های لازم مجدداً انجام شود.

در یک شرکت ممکن است مسائل حقوقی مختلفی در خصوص سرقفلی آن شرکت مطرح شود، مواردی مانند محاسبه ارزش سرقفلی، انتقال سرقفلی، اختلاف بین شرکا در خصوص سرقفلی و ... که همگی نشان از نیاز به وکیل متخصص در این زمینه دارد. مسائل تجاری در شرکت می دهد.
وکیل سرقفلی سرمایه گذاری مشترک
با توجه به مسائل و جزئیات خاصی که در مورد شرکت های سهامی وجود دارد و همچنین قوانین و مقررات مربوط به سرقفلی که به دلیل ارزش بالای آن یکی از موضوعات مهم اقتصادی محسوب می شود، تشکیل هر شرکت و مسائل مربوط به آن. مربوط به سرقفلی خود نیازمند اخذ مشاوره و راهنمایی از وکلای متخصص در امور بازرگانی و سرقفلی و تنظیم قراردادها می باشد.

ایجاد هر نوع شرکت بدون اطلاع از قوانین و مقررات مربوطه در خصوص تشریفات پیچیده حقوقی مورد نیاز، بدون مشاوره یا استفاده از وکیل می تواند منجر به خسارات جبران ناپذیری در آینده شود.

راه های انتقال اسناد بدون پایان کار

از راه های انتقال سند بدون اخذ پایان کار چه می دانید؟ امروزه با توجه به امکانات شهرها و انتقال جمعیت از روستا به شهر، برای انجام کار و درآمد و افزایش تراکم جمعیتی شهر، شهرداری ها و سازمان های ذیربط قوانینی را برای استحکام شهر وضع کرده اند. ساختمان و ایمنی شهروندان که شهروندان در هنگام ساخت ساختمان باید آن را رعایت کنند. در هنگام وقوع بلایای طبیعی و غیرطبیعی از نظر زندگی در امان باشند.

برای اطمینان از انجام این کار پس از ساخت ساختمان و اجرای آن، ماموران شهرداری از ساختمان بازدید می کنند و در صورت رعایت نکات ذکر شده گواهی مبنی بر رعایت ضوابط به آنها داده می شود.

انتقال سند با پایان کار چیست؟
زمانی که ساختمانی ساخته می شود باید از سازمان ها و ارگان های مربوطه پروانه ساختمانی بگیرد و طبق نقشه ای که به آنها داده شده، ساختمان را بسازد. در غیر این صورت ساخت و ساز مورد تایید آنها نیست.

برای ساختمان هایی که تکمیل شده اند، سندی برای تایید تایید این ساختمان تهیه و صادر می شود که گواهی تایید این ساختمان است.

بدین ترتیب ماموران شهرداری پس از بازدید از ساختمان و تایید ساختمان از نظر فنی و تایید آن بر اساس نقشه ارائه شده، طی مراحل قانونی و اداری نسبت به صدور گواهی مبنی بر تاییدیه ساختمان توسط شهرداری اقدام می کنند. و ضوابط مربوط به ساخت و ساز ساختمان در آن رعایت شده است که به آن گواهی پایان کار می گویند.
همچنین از نظر اداره ثبت و اسناد گواهی پایان کار نیز وجود دارد که توسط شهرداری صادر می شود. انجام کار شورای جداگانه برای واحدهای ساختمانی ضروری است. و تا زمانی که مصوبه جداگانه ای وجود نداشته باشد، اداره ثبت برای هر یک از واحدهای ساختمانی سند مالکیت جداگانه صادر نمی کند.
روش انتقال سند بدون پایان کار
پیش نیاز معامله ساختمان و ثبت رسمی آن در دفاتر رسمی، پایان کار است. اما سوال اینجاست که آیا امکان انتقال سند بدون پایان کار وجود دارد؟ هنگام معامله و ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی باید استعلام صورت گیرد. بدون این استعلام ها، آنها از نظر قانونی مجاز به ثبت این معامله نیستند. از جمله این سوالات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1- طرفین نباید از معامله منع شوند.

2- ساختمان نباید توقیف شود. یعنی حقوق مالی و مالکیتی مالک ساختمان نباید مشکلی ایجاد کند

3- ساختمان دارای تخلفات ساختمانی نباشد

4- مالیات معاملات پرداخت شده است.
لازم به ذکر است که پاسخ به استعلام صادره از یک اداره فقط توسط آن اداره قابل مستندسازی است، به این معنی که استعلام دریافتی برای هر اداره فقط در همان دفتری که درخواست استعلام کرده است قابل استفاده است و در سایر دفاتر معتبر نیست. و خودشان باید استعلام دریافت کنند.

مدت اعتبار این استعلام ها در صورتی که اداره ثبت و ثبت اسناد در یک شهر واقع شده باشند یک ماه و در صورتی که در یک شهر نباشند 45 روز می باشد.

برای ثبت معامله ساختمانی استعلام های فوق باید از سازمان های مربوطه اخذ و جهت ثبت معامله به دفاتر اسناد رسمی ارائه شود. در غیر این صورت امکان ثبت رسمی معامله وجود ندارد. یعنی اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد امکان خرید و فروش و ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد.

ملک و ساختمانی که دارای سند است برای ثبت معاملات خود ابتدا باید از شهرداری گواهی استعلام گرفته شود و از عدم تخلف ساختمانی و داشتن پایان کار اطمینان حاصل شود. تا معاملات آن در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. بدون اتمام کار امکان ثبت و انتقال سند وجود ندارد.
نکاتی که در پایان کار باید در نظر گرفت:
اخذ گواهی پایان کار از شهرداری به عهده مالکین، معاون یا مشاور حقوقی آنها می باشد.
طبق قانون پیش فروش، قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
صدور گواهی پایان کار در ساختمان های دارای تخلف. منوط به تصمیم کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد. و در صورتی که تصمیم به تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

فروش ملک توسط وکیل
هر شخصی می تواند و این حق را دارد که برای انجام اموری مانند تنظیم قرارداد، انجام معاملات و سایر امور، وکیل بگیرد، در مورد فروش ملک، مالک می تواند شخصی را به عنوان وکیل ملکی انتخاب کند. فروش ملک و با اعطای وکالت این تکلیف را بر عهده او خواهد گذاشت.

شرایط قانونی وکیل فروش ملک
شخصی که به عنوان وکیل انتخاب می شود این اختیار را دارد که در امر وکالت از طرف موکل خود هر نوع تصرفی را انجام دهد. در نمایندگی فروش ملک، وکیل این اختیار را دارد که ملک را به هر قیمت و مبلغی بفروشد.

یکی از راه های فروش ملک، دادن وکالت به خریدار در فروش ملک می باشد. به طور کلی در معامله وکالت ملک، فروشنده به دلیل فقدان شرایط یا وجود مشکلاتی از قبیل: در رهن بودن سند، یا آماده نبودن سند و ... به جای انتقال سند قطعی به خریدار، فروشنده یک نمایندگی بدون مخالفت می دهد.

در واقع فروش ملک توسط فروشنده ملک با توجه به مشکلاتی که برای سند و نقل و انتقال آن وجود دارد، با اعطای وکالت به خریدار انجام می شود که به وکالت نامه معروف است.
خریدار با داشتن وکالت می تواند در صورت داشتن شرایط نسبت به ملک بفروشد و تصرف کند. مراقب باشید که مالک ملک همیشه اولین کسی نیست که به عنوان نماینده فروش عمل می کند، اما ممکن است یک ملک بین چند نفر به صورت زنجیره ای معامله شود.

اعطای وکالت در فروش ملک به معنای انتقال دائمی مالکیت ملک مورد نظر نیست، بلکه صرفاً اعطای وکالت و اجازه انتقال ملک از مالک به وکیل است. بنابراین افراد با داشتن وکالت نمی توانند ادعای مالکیت کنند.

فروش عاملی ملک علاوه بر خطرات احتمالی مزایایی برای طرفین معامله دارد. با فروش ملک به صورت وکالت کلیه امور اداری و انتقال اسناد از طریق خریدار انجام می شود و نیازی به حضور فروشنده نیست.
وکالتنامه فروش ملک باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، وکالتنامه های نوشته شده توسط اشخاص اعتبار قانونی ندارد و قابل استناد نمی باشد.

اگر شخصی بخواهد ملکی را با وکالت برای فروش بخرد باید قبل از خرید از صحت و اعتبار وکالتنامه اطمینان حاصل کند زیرا ممکن است وکالت در بیع به دلایلی مانند فوت فسخ شود. یا جنون موکل یا عزل و استعفای وکیل و غیره باشد

وکیل فروش ملک باید دارای وکالتنامه معتبر باشد.
مشخصات کامل ملک باید در وکالتنامه ذکر شود.
حدود اختیارات وکیل باید در متن وکالتنامه قید شود.
در متن وکالتنامه علاوه بر حق بیع، حق مطالبه تادیه و دریافت ثمن معامله نیز باید برای وکیل ذکر شود. در غیر این صورت وکیل فقط حق فروش ملک را دارد و ثمن معامله باید به فروشنده تسلیم شود. بنابراین در این موارد اگر خریدار هزینه معامله را به وکیل پرداخت کند باز هم پرداخت قیمت ملک بر عهده وی خواهد بود.
با اعطای وکالت غیرمسلح در بیع، مالک دیگر نمی تواند به معامله مال توسط وکیل اعتراض کند. مگر اینکه بتواند عدم مصلحت وکیل را ثابت کند.
خریدار مواظب باشد در متن وکالتنامه مدت وکالت قید نشده باشد زیرا زمان اداره و انتقال سند مشخص نیست و اگر مدت وکالت ذکر شده باشد. وکالتنامه پس از انقضای آن باطل می شود.
برای اطمینان از صحت قرارداد و رعایت الزامات قانونی و جلوگیری از بروز مشکل در تنظیم وکالتنامه فروش ملک بهتر است با وکیل املاک مشورت شود.
خریدار حتی الامکان از برخورد با افرادی که دارای وکالت عمومی و یا دارای وکالت در امر فروش است خودداری نماید.
مالکیت اریتانس و مشارکت به دلیل مشکلات احتمالی آن.
با تنظیم وکالتنامه فروش، فروشنده همچنان می تواند در فروش به شخص دیگری وکالت بدهد. برای جلوگیری از این مشکل، خریدار باید مبایعه نامه رسمی نزد فروشنده تنظیم کند تا سندی برای اثبات معامله باشد و همچنین در وکالت نامه قید کند که فروشنده از حق فروش ملک سلب شده است.

شرط تنظیم سند در صورت فوت فروشنده

دعوی الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده شامل موارد مختلفی از قبیل املاک، اتومبیل، زمین و ... می باشد که برای انجام این عمل باید فرد متخصص و آگاه به قوانین و مواد اسلامی را انتخاب نمایید. تمام نکات را به طور واضح برای شما توضیح دهد. و واضح بگو

بهترین فرد برای انجام امور حقوقی و ... لازمه تنظیم سند در صورت فوت فروشنده وکلایی هستند که با آگاهی کامل از حقوق شما دفاع خواهند کرد. برای مشاوره با وکیل ملکی هم اکنون با ما تماس بگیرید.

همه چیز در مورد نیاز به تهیه سند
همانطور که می دانید دین مبین مبین مبین مبین مبین مبین مبین اسلام و جمهوری اسلامی ایران دارای آیین نامه ای است که دارای چندین هزار ماده است که تمامی قوانین را برای مردم به طور کامل توضیح داده است. تسلط کافی و دانش کامل بر تمامی مواد قانون برای همه افراد امکان پذیر نیست و همچنین برخی از مواد به صورت پیچیده نوشته شده است که ارزیابی آن برای مردم دشوار است.

وکلای پایه دادگستری با سابقه چندین سال فراگیری دروس حقوقی و آگاهی کامل از کلیه مواد قانون آماده کمک به افراد در امور حقوقی، کیفری، شکایات و ... می باشند.

الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده یکی از مصادیق دعاویی است که در محاکم قضایی برای حل اختلاف و ... پیگیری می شود و باید فرد مجربی مانند وکیل آگاه را انتخاب کنید. از تمام مقالاتی که در این زمینه به شما کمک می کند. آهسته. تدریجی

در این قسمت به صورت واضح مقاله ای را برای شما طراحی کرده ایم تا با دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده بیشتر آشنا شوید پس تا پایان با ما همراه باشید. توجه داشته باشید که متون مذکور سخنان ارزشمند یک وکیل دادگستری است.
شرط تنظیم سند چیست؟
غالباً در معاملات می بینیم که پس از توافق طرفین مبایعه نامه ای می نویسند که قراردادی است با مفاد مختلف بین طرفین با حضور شاهد تا معامله صورت گیرد و سپس برای رسمیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. .
بررسی مفاد و اصول مندرج در قرارداد طرفین:
تعیین زمان اقساط برای خریدار و ذکر خسارت و فسخ در صورت انجام تعهدات
تعیین زمان تحویل کالا به موقع و بیان خسارات در صورت تاخیر در زمان تحویل
توجه داشته باشید که در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین به اصول، طرف مقابل می تواند با دلیل از وی شکایت کند. در عصر امروز اغلب می بینیم که پس از انعقاد قرارداد، یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف نسبت به مفاد قرارداد بی تفاوت بوده و خواهان فسخ قرارداد هستند.

در این صورت اگر خریدار مبلغ یا مبالغی را به فروشنده پرداخت کرده باشد و فروشنده برای رسمیت قرارداد در موعد مقرر در سوابق حضور نداشته باشد، خریدار می تواند از وی شکایت کند و از وی خسارت دریافت کند.

شرط تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
خیلی ها فکر می کنند اگر فروشنده قبل از موعد رسمی شدن قرارداد فوت کند، قرارداد نیز فسخ می شود. باید بگوییم که این فرض کاملا اشتباه است و خریدار باید در دادگاه از وراث فروشنده متوفی درخواست رسمی شدن قرارداد را داشته باشد.

توجه داشته باشید که ورثه باید سند انحصار داشته باشد تا بتواند قرارداد را به جای فروشنده رسمی کند. دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده مانند سایر دعاوی کیفری، حقوقی و ... شرایطی برای صدور قرار دادرسی دارد.

بررسی شرایط اقامه دعوی مستلزم تنظیم سند در صورت فوت فروشنده:
شرط اول که شرط اصلی محسوب می شود، وجود عقد صحیح حقوقی بین طرفین است.
در صورتی که قرارداد فاقد مقررات قانونی مذکور باشد و یا قبل از اقامه دعوی به درخواست یکی از طرفین دارای صلاحیت قانونی فسخ شده باشد، امکان طرح دعوا وجود ندارد.
طرح دعوی مستلزم تنظیم سند یا توجه به شرایط
لازم به یادآوری است که در برخی از قراردادهای طرفین، زمان رسمی شدن قرارداد در صورتجلسه مشخص نشده است که طرفین می توانند در هر زمانی که بخواهند این کار را انجام دهند و در صورت حضور هر یک از طرفین، دیگری. طرف می تواند برای اقامه دعوی مستلزم تنظیم سند.

دادخواست طلاق توافقی از طرف وکیل
از طلاق توافقی چه می دانید؟ امروزه با گسترش ارتباطات و دنیای مجازی و نحوه تعامل افراد با یکدیگر، گسترش فضای کسب و کار و آشنایی افراد از سطح روستا و شهر افزایش یافته و گاهاً افراد با فواصل جغرافیایی زیاد با یکدیگر آشنا می شوند. به طرق مختلف همدیگر را تشکیل می دهند و گاهی با هم زندگی می کنند.

با توجه به اینکه در مدت محدودی نمی توانند علایق یکدیگر را به خوبی بشناسند و پس از گذشت مدتی از زندگی مشترک و آشنایی با یکدیگر به این نتیجه رسیدند که تفاهمی بین آنها وجود ندارد. و نمی توانند کنار بیایند. در نتیجه تصمیم به جدایی می گیرند. این موضوع جدایی ممکن است در زندگی مشترک اقوام نزدیک نیز وجود داشته باشد و فقط مربوط به افرادی نیست که به تازگی یکدیگر را ملاقات کرده اند. در این صورت مراجعه به وکیل طلاق توافقی می تواند بسیار کمک کننده باشد.
طلاق توافقی یعنی چه؟ در مواردی که زن و شوهر به مرحله ای رسیده اند که تشخیص داده اند زندگی مشترکشان با مشکل مواجه شده و نمی توانند به زندگی مشترک ادامه دهند.
بنابراین تصمیم به جدایی تحت عنوان طلاق توافقی می گیرند. آنها با توجه به رضایت طرفین برای جدایی خواستار انجام هرچه سریعتر تشریفات قانونی دادگاه و جدایی آنها هستند. در این صورت طرفین می توانند در مواردی از قبیل مهریه، حضانت، نفقه و ... به توافق برسند تا مشکل و وقفه ای در رسیدگی دادگاه ایجاد نشود. دادگاه نیز به توافقات منعقد شده بین آنها توجه می کند و آن را مورد توجه قرار می دهد.

برای طلاق توافقی از وکیل چه مدارکی لازم است؟
در ابتدای کار در زمان طلاق توافقی وکیل با توجه به ثبت الکترونیکی دادخواست و خواهان بودن طرفین، طرفین باید سامانه ثنا را داشته باشند تا بتوانند دادخواست را ثبت کنند.
اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی زوج: به همراه درخواست ارسالی به دادگاه از سوی دفاتر خدماتی، کپی شناسنامه زوج به دادخواست ضمیمه شود.
عقد : یکی از مدارک لازم و ضروری برای تقدیم دادخواست طلاق عقد است و در صورت نداشتن صیغه باید به دفتر خانه محل انعقاد عقد مراجعه کرده و از آن رونوشت تهیه و تسلیم نمایید. آن را به دفتر خدمات.
گواهی عدم امکان سازش: یکی دیگر از اسناد مهمی که دادگاه بدون آن رای صادر نمی کند، این گواهی است که باید در ملاقات زوجین با مراجعه به مراکز مشاوره خانواده برای آنها صادر شود. این گواهی نیز باید به دفاتر خدمات ارائه شود تا به دادخواست پیوست شود.
همچنین یکی دیگر از مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست طلاق توافقی، گواهی بکارت زنان باکره است. برای زنانی که باکره نیستند نیز گواهی عدم بارداری لازم است.
در صورتی که هر یک از زوجین دارای وکیل باشند، حضور آنها در دادگاه برای پیگیری طلاق الزامی نیست.
همچنین لازم به ذکر است که هر یک از زوجین قبل از صدور حکم به طلاق توافقی پشیمان می شوند.
طلاق توافقی توسط وکیل
این در حالی است که اگر مرد پس از صدور حکم طلاق زوجه پشیمان شود و در دفتر طلاق حاضر نشود، امکان ثبت طلاق وجود ندارد. مگر در موردی که زن در حکم دادگاه یا به صورت طلاق از مرد وکالت داشته باشد. اگر زوجه پس از صدور حکم طلاق پشیمان شود. زوجین می توانند با مراجعه به یکی از دفاتر ثبت طلاق طلاق خود را ثبت کنند.

البته باید توجه داشت که در این صورت زوجه می تواند به آنچه در ایام عده انفاق کرده است رجوع کند. در این صورت اداره ثبت طلاق باید از شعبه صادرکننده رأی استعلام کند. در این صورت دفاتر مربوطه اجازه ثبت طلاق بدون اذن زوجه را نمی دهند.
اگر زن یائسه یا باکره باشد امکان درخواست وجود ندارد. بدیهی است که این دو گروه افراد ندارند و امکان مراجعه برای آنها فراهم نیست. یا اگر در رأی دادگاه قید شده باشد که زن حق تجدید نظر خود را از دست می دهد. در این صورت هیچ رجوعی وجود ندارد. در غیر این صورت اگر پس از صدور حکم طلاق، زن پشیمان شود و مرد بدون حضور زن، طلاق را در دفتر طلاق ثبت کند، امکان تجدیدنظرخواهی برای زن وجود دارد.

الزام به تنظیم کردن سند های رسمی ملک در رهن بانک

گاهی اوقات شرایطی پیش می آید که خریدار پس از خرید ملک متوجه می شود که ملک قبل از انجام معامله در رهن بانک بوده است، اما فروشنده این موضوع را مخفی یا کتمان کرده است. اگر هر ملکی در رهن بانک باشد، حتمن امکان خرید و فروش آن وجود خواهد دارد. بدیهی میباشد که تا زمانی که سند ملک از رهن بانک خارج نشود، امکان تنظیم کردن سند رسمی به نام خریدار وجود نداشته باشد.

در این شرایط دفاتر سند را تنظیم نمی کنند. به همین دلیل فروشنده موظف است در حین معامله به خریدار اطلاع دهد که ملک در رهن بانک است. زیرا تنظیم سند رسمی تنها در صورت پرداخت بدهی بانکی امکان پذیر خواهد بود.
البته ممکن است بانک با تنظیم سند رسمی موافقت خود را اعلام کند. در چنین شرایطی می توانید به دفتر مراجعه و با تایید بانک سند را تهیه کنید. البته در اکثر موارد شعب بانکی با این موضوع موافق نیستند و امکان انتقال سند بدون رضایت بانک وجود ندارد.
در برخی موارد در قرارداد بین خریدار و فروشنده آمده است که فروشنده باید بدهی های بانکی (رهن) را پرداخت کند. حال در صورت استنکاف خریدار از این امر با طرح شکایت و تشکیل پرونده حقوقی می تواند دستور تنظیم سند رسمی ملک مورد رهن را بدهد.

رهن یکی از عقود ضروری است. در قانون مدنی، تعریف رهن این است که شخصی برای مطالبه، تعهد، کار یا غیر آن، تا زمانی که دین مورد نظر پرداخت نشده، مالی را نزد دیگری بگذارد. مال مورد رهن را مرتهن می گویند.
در رابطه با ادعای الزام به تنظیم سند رسمی و رهن فراموش نکنید که باید شعبه بانک مورد نظر را به عنوان خوانده مشخص کنید. برخی از قضات در پرونده های مربوط به وام مسکن و الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی که بانک به عنوان متهم نام برده نشود، پرونده را رد می کنند.
دعاوی سلب مالکیت اغلب در ارتباط با خانه های وام گیرندگان که در وام مسکن بانکی هستند دیده می شود. در چنین شرایطی با پرداخت بدهی وام، فرد می تواند نسبت به توقیف رهن و تنظیم سند رسمی اقدام کند. به همین دلیل خرید و فروش خانه های رهنی با سند عادی انجام می شود. این همان چیزی است که خرید چنین خانه هایی را کمی ریسک می کند.

تنظیم سند رسمی مالکیت ملک را کاملا قانونی به خریدار منتقل می کند. اما در شرایطی که معامله به صورت توافقی یا از طریق سند عادی انجام می شود، احتمال گرفتار شدن در دام کلاهبرداران وجود دارد. زیرا ثبت انتقال مالکیت به صورت رسمی انجام نمی شود. بنابراین فروشنده می تواند ملک را به چند نفر بفروشد.

تشریفات دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی است
ابتدا باید دادخواست مورد نظر را تنظیم و به یکی از شعب دادگاه حقوقی ارجاع دهید. جلسات بعدی برگزار می شود و از طرفین برای ارائه دفاعیات خود دعوت می شود. یک نفر نیز به عنوان نماینده بانک در دادگاه حاضر می شود. در صورتی که فروشنده دلیل قانع کننده ای برای عدم پرداخت بدهی های بانک ارائه ندهد، دادگاه او را به رهن و تنظیم سند رسمی ملک محکوم می کند.
در صورت قطعی بودن تصمیم، فروشنده باید بدهی ها را پرداخت کند و پرونده مختومه می شود. در ادامه مقدمات تنظیم سند رسمی ارائه می گردد. حال در صورت استنکاف فروشنده از پرداخت مبلغ بدهی، خریدار می تواند پس از کسب اجازه از دادگاه شخصاً بدهی را پرداخت و برای وصول مبلغ به فروشنده مراجعه کند.
در صورتی که این مراحل قانونی طی نشده باشد امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. اگر خریدار بدون کسب اجازه از دادگاه بدهی را پرداخت کند، نمی تواند وجه را از فروشنده دریافت کند. در نتیجه کلیه مراحل مربوطه باید گام به گام زیر نظر دادگاه انجام شود.

مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست جهت تنظیم سند رسمی الزامی است
مدارک شناسایی متقاضی
سندی که به موجب آن خواهان مدعی است خوانده مکلف به پرداخت اقساط بانکی و تنظیم سند رسمی بوده است.
اطلاعات تماس کامل مانند نام و نام خانوادگی، آدرس، کد ملی و ... به صورت خودکار به صورت الکترونیکی ثبت می شود.
اطلاعات شعبه بانک مورد نظر (شناسه ملی و آدرس بانک).

معمولاً بسیاری از صاحبان املاک فقیر نشین نمی توانند هزینه های ساخت و ساز را بپردازند. در نتیجه با امضای قراردادهای مشارکت در ساخت، فرصتی برای ساخت و ساز به دست می آورند. زیرا تولید کننده تمامی هزینه های مربوط به عملیات ساختمانی را تقبل می کند.

متأسفانه در بسیاری از موارد قراردادهای مشارکت بر اساس اصول قانونی تنظیم نمی شود. این موضوع باعث بروز اختلافات زیادی بین طرفین معاملات تعاونی می شود.

سازنده و مالک هر دو دارای حقوق و همچنین مسئولیت ها و تعهدات خاصی در قرارداد مشارکت در ساخت هستند. مالک متعهد می شود ملک خود را جهت عملیات ساختمانی در اختیار سازنده قرار دهد. حتی اگر این موضوع در قرارداد برای مالک ذکر نشده باشد، بدیهی است که مالک چنین مسئولیتی دارد.

سازنده همچنین متعهد به مدیریت عملیات ساختمانی و تقبل هزینه های مربوطه می باشد. اگر مالک مجبور باشد در حین ساخت و ساز مدتی را در مکان دیگری سپری کند، سازنده موظف است مبلغی را به عنوان اجاره بها به او بپردازد. ضمنا سازنده باید در مهلت مقرر عملیات ساخت ملک را به اتمام برساند. مسئولیت پایان کار و پرداخت جریمه به عهده سازنده خواهد بود. همچنین سازنده باید گزارش پیشرفت عملیات ساختمانی را در بازه های زمانی معین به مالک تحویل دهد.

هم مالک و هم سازنده مسئول تمام مشکلات احتمالی زندگی و مالی در حین ساخت هستند. اخذ بیمه نیز یکی از مسئولیت های سازنده محسوب می شود. در صورت امتناع سازنده از این کار، مالک می تواند در دادگاه شکایت کند و از دادگاه بخواهد که وی را ملزم به اخذ بیمه نامه کند.
معمولاً در قراردادهای مشارکت ساختمانی، هر یک از طرفین تضمین هایی از طرف دیگر دریافت می کنند که هر دو را وادار به انجام تعهدات خود می کند. این تضمین عموماً به صورت چک است. در صورتی که یکی از طرفین از تعهدات خود تخلف کند یا به طرف دیگر خسارت وارد کند، می توانند با دریافت چک خسارت مربوطه را جبران کنند.

مدت قرارداد مشارکت در ساخت طبق برنامه زمانی مشخص تعیین می شود. تخلف از این برنامه و عدم ایفای مسئولیت در مدت تعیین شده موجب جریمه خواهد شد.

طرفین مسئول هرگونه تاخیر در انجام تعهد هستند. به ازای هر ماه تاخیر باید مبلغی را به عنوان ودیعه یا خسارت به طرف مقابل پرداخت کنند. البته مشروط بر اینکه طرف مقابل نتواند ثابت کند که تاخیر ناشی از حوادث غیر قابل پیش بینی بوده است.

دعوی مشارکت در ساخت و ساز
در قراردادهای مشارکت ساختمانی، مالک وکالتنامه ای به سازنده می دهد که در آن به سازنده اجازه می دهد تا مراحل اداری مربوط به ساخت و ساز را از طرف مالک طی کند. این وکالتنامه پس از امضای قرارداد مشارکت تنظیم می شود. در صورت امتناع مالک از انجام این کار، سازنده در پیگیری عملیات ساختمانی با مشکل مواجه خواهد شد. به همین دلیل سازنده می تواند وکالتنامه رسمی برای حل و فصل دعوای مورد نیاز مالک تنظیم کند.

بنابراین در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده وظیفه دارد مصوبه مجمع تفکیک و سند مالکیت هر آپارتمان را اخذ کند. حال اگر سازنده به این مسئولیت عمل نکند مالک می تواند برای اجرای تعهد اقامه دعوی کند. در جریان این دعوا، مالک سازنده را مکلف به تنظیم سند رسمی می کند.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای فسخ قرارداد نیازی به مراجعه به دادگاه نیست. اگر طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرد، می توانید برای او اظهارنامه بفرستید. در نتیجه برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیازی به اخذ حکم از دادگاه مبنی بر الزام طرف مقابل به انجام تعهدات نیست. در این شرایط مردم در واقع از حق انصراف خود استفاده می کنند.

دعاوی مستلزم تنظیم سند رسمی و رهن
سلب مالکیت به اقداماتی اطلاق می شود که ما برای خروج سند ملکی از رهن بانک انجام می دهیم. در بسیاری از موارد افراد برای دریافت وام از بانک سند ملکی را گرو می گذارند. این سند تضمین می کند که حتما اقساط وام را پرداخت خواهند کرد.

حال اگر شخصی بخواهد از طرف بانک خرید و فروش یا معاوضه ملک را متوقف کند و همچنین اجازه حراج ملک توسط بانک را ندهد باید برای رهن اقدام کند.
شرایط وام مسکن:

تسویه کامل بدهی
از دست دادن اموال در رهن.
گذشت شخص حقیقی یا حقوقی که مال به او بدهکار است.
تسویه کامل بدهی به طور خودکار باعث وام مسکن می شود. سپرده گذاری در بانک نیز می تواند باعث وام مسکن شود.
در این روش اگر فردی اقساط بدهی خود را پرداخت نکرده باشد می تواند با مراجعه به بانک میزان بدهی خود را محاسبه کرده و مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک واریز کند. این امر منجر به رهن ملک می شود، اما فرد تا زمان تسویه کامل نمی تواند مبلغ سپرده را لمس کند.

خرید و فروش ملک وام مسکن
از آنجایی که سند ملک در رهن توسط بانک تضمین می شود، خرید و فروش ملک در رهن هم برای خریدار و هم برای فروشنده مشکل ایجاد می کند. مثلاً ممکن است فروشنده در قرارداد ذکر کند که قبل از انقضای رهن، سند ملک را آزاد می کند، اما نمی تواند این کار را انجام دهد. در نتیجه معامله لغو خواهد شد.

یکی دیگر از راه های برخورد با املاک رهن، کسر مبلغ بدهی از قیمت ملک است. به این ترتیب خریدار مبلغ کمتری را برای خرید ملک پرداخت می کند اما پرداخت مابقی اقساط بر عهده خریدار خواهد بود. مگر اینکه فروشنده ملک را به همان قیمت واقعی بفروشد ولی اقساط را خودش بپردازد.

تا زمانی که سند نزد بانک باشد، نمی توان آن را به نام خریدار منتقل کرد. در نتیجه این گونه معاملات به صورت توافق نامه یا با وکالت نامه انجام می شود. همین موضوع ممکن است زمینه تقلب را فراهم کند.
یعنی فروشنده با استفاده از قرارداد ملک را به چند نفر می فروشد. در نتیجه فراموش نکنید که ریسک چنین معاملاتی بسیار زیاد است. به همین دلیل معمولا در این نوع معاملات مشکلات زیادی بین خریدار و فروشنده ایجاد می شود.

دعوای وام مسکن
نکته اول این است که خرید و فروش اموالی که در رهن بانک است غیرقانونی نیست. در این شرایط، مالکیت ملک همچنان در اختیار افراد است. در نتیجه می تواند آن را بفروشد. دعاوی مربوط به معاملات ملکی رهنی به طور کلی به دو دسته تقسیم می شود:

وام مسکن مستقل
در این صورت شخص متعهد شده است که اموال خود را به عنوان ضمانت در اختیار بانک یا طلبکار خود قرار دهد. در نتیجه باید مبلغ بدهی را بپردازد تا بتواند اموال خود را آزاد کند. حال اگر شخصی بدهی را بپردازد اما مال آزاد نشده باشد می تواند رهن مطالبه کند.
شرط لازم برای تهیه سند
این دعوی مربوط به معاملات ملکی در رهن است. اگر شخصی با استفاده از سند ملک در حال ساخت از بانک وام بگیرد و به خریدار تحویل دهد و قبل از تحویل ملک متعهد شود که سند را از بانک آزاد کند اما این کار را نکند خریدار می تواند ترتیبی دهد. مطالبه مستلزم تنظیم سند رسمی و رهن است. در این شرایط خریدار می تواند قرارداد موجود را فسخ کند.

نکته مهم: تا زمانی که سند نزد بانک است، خریدار نمی تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. شکایت در این زمینه نیز بی نتیجه خواهد بود. همچنین رهن بودن ملک به خودی خود فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نمی کند.
توجه داشته باشید که در معاملات مربوط به املاک رهن شده، فروشنده نمی تواند کتمان کند که ملک در رهن بانک است. زیرا در چنین شرایطی هیچ یک از دفاتر رسمی نمی توانند سند ملک را به نام خریدار صادر کنند. البته اگر خود بانک رضایت خود را نسبت به این موضوع اعلام کند می توان این کار را انجام داد اما معمولا بانک ها با انتقال سند موافقت نمی کنند.
برای تنظیم دادخواست تنظیم سند رسمی بهتر است شعبه بانک مورد نظر را طرف دعوا قرار دهید. زیرا برخی از قضات دادگاه در غیر این صورت دعوی پیشنهادی را رد می کنند.

مراحل لازم برای تهیه سند رسمی
در صورتی که فروشنده از تعهدات خود کوتاهی کرده و در مهلت مقرر نسبت به رهن ملک اقدامی نکرده است، ابتدا باید دادخواست مورد نظر را تنظیم و به دادگاه تقدیم نمایید. در مرحله بعد جلسه ای با حضور فروشنده و بانک تشکیل می شود تا طرفین بتوانند از خود دفاع کنند.

داوری در الزام به تنظیم سند رسمی
به طور کلی دو نوع سند برای انتقال مالکیت وجود دارد: 1. سند عادی و 2. سند رسمی.

طبق ماده 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی طبق مقررات قانونی و در اداره ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی یا با حضور یکی از مقامات رسمی و حسب صلاحیت آنها تنظیم می‌شود. هر مدرک دیگری که این شرایط را نداشته باشد سند غیر رسمی است.

اسناد رسمی معتبرتر از اسناد غیر رسمی هستند. اگرچه برای نقل و انتقال ملک الزاماً نیازی به سند رسمی نخواهد بود، اما هر خریدار می تواند از فروشنده بخواهد که سند رسمی تنظیم کند. در این شرایط اگر نیازی به تنظیم سند رسمی نباشد، فروشنده باید به هر حال این کار را برای خریدار انجام دهد.
اما گاهی اوقات شرایطی پیش می آید که معامله بین طرفین انجام می شود و خریدار در مدت تعیین شده درصد زیادی از قیمت معامله را پرداخت می کند اما فروشنده از حضور در دفتر و تنظیم سند رسمی خودداری می کند. با توجه به نوسانات بازار املاک و افزایش اپیزودها، این پرونده در دادگاه ها افزایش چشمگیری پیدا کرد. زیرا قیمت ملک فروشنده در مدت قرارداد افزایش یافته و در نتیجه با فروش ملک به قیمت قبلی احساس ضرر کرده و از انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی خودداری می کند.

در این شرایط خریدار می تواند به دادگاه مراجعه و نسبت به الزام به تنظیم سند رسمی شکایت کند و فروشنده را مجبور به حضور در دفترخانه کند.

انواع الزامات برای تهیه سند رسمی:
املاک و مستغلات (تجاری، مسکونی و ...)
ملک اجاره ای
اموال عمومی
ماشین و ماشین آلات
شرایط تنظیم سند رسمی
در خصوص موارد مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی جزئیات مهمی وجود دارد. به عنوان مثال خریدار هنگام عقد قرارداد باید توجه داشته باشد که ملک خریداری شده رهن نیست. همچنین اموال نباید توسط دادگاه توقیف شده باشد. هنگام تنظیم قرارداد، انتقال ملک باید در متن قرارداد ذکر شود.

علاوه بر موارد ذکر شده، خریدار باید از داشتن گواهی عدم تخلف و پایان کار نیز اطمینان حاصل کند. تعیین تاریخ مشخص برای انتقال سند نیز می تواند موثر باشد. به این ترتیب اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد، می توانید از این موضوع برای دریافت گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر استفاده کنید. این گواهی می تواند به شما کمک کند تا پرونده را راحت تر پیگیری کنید.
بسیاری از خریداران بدون در نظر گرفتن مواد قانونی و بدون اطلاع از پیچیدگی معاملات اقدام به خرید می کنند. غافل از اینکه این جزئیات کوچک ممکن است آنها را درگیر پرونده های قضایی کند. مواردی که وقت خود را می گیرد و هزینه زیادی دارد.

رویه های رسیدگی به اختلافات
شکایات مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی به دو دسته تقسیم می شود:

1. شرایطی که خریدار و فروشنده تاریخ مشخصی را برای انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی تعیین کرده اند.

2. شرایطی که تاریخ مشخصی برای انتقال مالکیت بین طرفین تعیین نشده باشد.

در حالت اول در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه، خریدار می تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفتر دریافت کند و از این طریق نسبت به طرح شکایت جهت تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

در حالت دوم، چون تاریخ رسمی و مشخصی برای انتقال سند وجود ندارد، خریدار باید ابتدا اظهارنامه ای را برای فروشنده ارسال کند. این بیانیه تاریخ و ساعت خاصی را اعلام می کند که طی آن فروشنده باید در دفتر حضور یابد و مالکیت را منتقل کند. حال اگر فروشنده در این تاریخ در دفتر حاضر نشد خریدار می تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفتر دریافت و شکایت کند.

در مرحله بعد برای پیگیری پرونده و شکایت در دادگاه، خریدار باید دادخواست خود را (به تعداد فروشنده ها) به دادگاه محدوده ملک تقدیم کند. علاوه بر دادخواست، مدارک مربوط به معامله و خرید ملک و مدارک شناسایی مربوط نیز باید به دادگاه ارائه شود.
چنانچه حکم دادگاه فروشنده را مکلف به تنظیم سند رسمی کند، خریدار می تواند دستور مربوطه را به واحد اجرا تحویل دهد. در صورتی که فروشنده ظرف مدت 10 روز به موضوع رسیدگی نکند، خریدار می تواند با مراجعه به اداره ثبت، با حضور نماینده قانونی دادگاه نسبت به انتقال سند اقدام کند.

سند زمین مشترک
سند زمین مشاع یکی از انواع اسناد ملکی است و به این معناست که زمین بیش از یک مالک دارد. اموال یا املاک مختلف را می توان در سند مشترک گنجاند. به عنوان مثال وقتی یک خانه کانکس با همکاری مالک و سرمایه گذار ساخته می شود، تبدیل به مالکیت مشترک می شود. همچنین در شرایطی که مالکیت ملک یا زمینی با فوت یک نفر به ورثه او منتقل می شود، در صورت تعدد ورثه، مالکیت مشترک بر ملک خواهند داشت.

تفاوت سند افراز با سند زمین مشاع
برخی تصور می کنند که سند تفکیک و زمین مشترک یکی است، اما تفاوت مهمی بین این دو وجود دارد. همانطور که گفته شد در شرایطی که سند زمین مشترک است، مالکیت ملک بین افراد تقسیم می شود. در صورتی که در سند افراز زمین بین افراد تقسیم شده باشد و هر قسمت از زمین یا ملک سند جداگانه داشته باشد.
تفاوت بین سند شش دانگ و سند زمین مشترک
همانطور که از نام آن می توان حدس زد، سند شش دانگ به این معنی است که مالکیت یک زمین به طور کامل متعلق به یک نفر است. اما در سند زمین مشاع برای ملک یا زمین چند مالک وجود دارد و در سند مشخص نشده است که هر مالک چه سهمی از زمین دارد.

مشارکت در زمین یا ملک مشاع به این معناست که مالکین و شرکا در قسمتی از آن شریک باشند و تفکیک صورت نگرفته باشد. بنابراین همه مالکان در تمام قسمت های آن ملک شریک و ذی نفع خواهند بود.

گرفتن سند مشترک
صاحبان سند زمین مشاع بدون اجازه سایر شرکا حق دخالت در زمین را ندارند. همین موضوع باعث می شود بسیاری از افرادی که دارای اسناد زمین مشترک هستند، زمین ها را تفکیک کرده و سهم هر فرد را مشخص کنند. هر یک از مالکان می توانند برای تقسیم اسناد زمین مشترک اقدام کنند. در این صورت سند ملک تفکیک می شود و مالکان سند جداگانه دریافت می کنند.

دریافت سند زمین مشاع
برای تقسیم سند زمین مشاع ابتدا باید یکی از مالکان با مراجعه به اداره ثبت درخواست تفکیک سند زمین مشاع را ارائه کند. در ادامه سهم هر مالک مشخص و پارتیشن نامه تهیه می شود. سپس فرم مجموعه جداگانه تنظیم می شود. صورت مجلس مجزا شامل مشخصات دقیق ملک خواهد بود. این مشخصات شامل تعداد واحدها، متراژ و مساحت ملک و ... می باشد.
در مرحله بعد اصل اسناد ملک و نامه تقسیم بندی تنظیمی باید به اداره املاک ارسال شود. در نهایت سند ملک مشاع باطل می شود و برای هر یک از مالکان به نسبت سهم خود سند جداگانه ای صادر می شود.

سند تک برگی زمین مشاع
مالکان می توانند با توجه به سهم خود برای سند تک برگی اقدام کنند. در صورتی که سند دارای منگوله باشد، هر یک از مالکین می توانند پس از تفکیک ملک، سند تک برگی از سهم خود دریافت کنند.

مهمترین نکته در مورد گرفتن سند زمین مشاع این است که ملک یا زمین قابل تقسیم است. تفکیک پذیری به این معنی است که می توان آن را به قسمت های جداگانه تقسیم کرد. مثلاً اگر در مورد آپارتمان صحبت می کنیم، نمی توان اتاق ها را به یک نفر و آشپزخانه و حمام را به شخص دیگری داد. بنابراین معمولاً یک واحد آپارتمان غیر قابل تقسیم در نظر گرفته می شود.
برای دریافت سند مشترک زمین باید مساحت ملک به گونه ای باشد که بتوان آن را به واحد یا طبقات تقسیم کرد.

مدارک مورد نیاز جهت اخذ سند زمین مشاع
برای گرفتن سند زمین مشاع نیاز به سند مالکیت، عوارض شهرداری، شناسنامه و ... دارید تا برای دریافت سند شش دانگ به اداره ثبت مراجعه کنید.

مالک نیز باید برای آزادسازی ملک به شهرداری مراجعه کند. در صورت موافقت شهرداری با این درخواست، اداره ثبت می تواند مجوز افراز و تفکیک ملک را صادر کند. در مرحله بعد به مالکان نامه توزیع داده می شود و مراحل اداری طی خواهد شد.
این مراحل با بررسی های مسئول واحد ثبت نام آغاز می شود. در ادامه پرونده به نقشه بردار ارجاع می شود و با بررسی های انجام شده توسط نقشه بردار مشخص می شود که آیا ملک قابل تقسیم است یا خیر. نقشه بردار گزارش مشترکی از وضعیت ملک تهیه می کند و برای امضا در اختیار شرکاء قرار می دهد و در نهایت تصمیم خود را در مورد امکان تقسیم یا عدم تقسیم ملک اعلام می کند.

هر یک از شرکا حداکثر تا 10 روز فرصت دارند تا با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی واقع در محل ملک نسبت به اعتراض خود اقدام کنند.