راه قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر

راه قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
راهکارهای قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر را چه می دانید؟ در دنیای امروز و شرایط نابرابر اقتصادی، این موضوع روشن و بدیهی است که برخی افراد دارای چندین خانه یا ملک هستند که مازاد استفاده شخصی هستند. برخی افراد نیز به دلیل ناتوانی مالی فاقد خانه و املاک هستند.

راه حلی که امروزه وجود دارد این است که افراد فاقد ملک، ملک مورد نیاز خود را از دیگران اجاره می کنند و طبق قراردادی که بین موجر و مستاجر وجود دارد، ماهانه مبلغی تعیین و به موجر پرداخت می شود. با انقضای قرارداد مستاجر باید ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.

اجاره: عقد موقت بین موجر و مستأجر برای مدت معین است. که موجر از طریق اجاره ای که دریافت می کند از منافع ملک خود بهره مند شود.
پس از اتمام ملک، مالک معمولاً از مستاجر می خواهد که ملک را تخلیه کند. گاهی این تخلیه بدون مشکل و به موقع انجام می شود و گاهی در مورد تاریخ تخلیه ملک سوء تفاهم هایی پیش می آید.

درخواست مالک برای تخلیه ملک در صورتی قانونی است که یکی از موارد زیر اتفاق افتاده باشد:

1- اتمام مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد.

2- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر بیش از 3 ماه.

3- انجام کاری برخلاف آنچه در قرارداد آمده است.

4- مستاجر ملک مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار می کند.

قرارداد اجاره به دو صورت عادی و رسمی منعقد می شود که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.

اگر قرارداد اجاره به صورت عادی نوشته شده باشد چگونه است که مستاجر ملک را تخلیه نمی کند؟
این نوع قراردادها به قراردادهایی اطلاق می شود که در دفتر خانه ثبت نمی شوند، فرقی نمی کند که به صورت دستی بین افراد نوشته شود یا در بنگاه های معاملات ملکی نوشته شود و جزو اسناد عادی محسوب می شود. در این صورت می توان بلافاصله حکم تخلیه ملک را گرفت.

البته شرط معتبر عقد باید در سند کتبی موجود باشد و نام، نام خانوادگی، محل سکونت مستاجر، مشخصات ملک و مشخصات و تاریخ سند اجاره در درخواست تخلیه قید شود.

در این صورت با توجه به اجرای قانون بین موجر و مستاجر در سال 1376 با رسیدگی به مدارک توسط مرجع قضایی دستور تخلیه، رابطه اجاره بین موجر و مستاجر ثابت شده و پس از صدور حکم تخلیه. صادر می شود، مستاجر حق اعتراض ندارد در صورت مطالبه حقی یا مستاجر باید شکایت کند. این موضوع ربطی به دستور تخلیه ندارد و کاملا جدا از آن است.
1- طبق قانون قرارداد اجاره سال 1376 قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود و هر یک از طرفین قرارداد یک نسخه داشته باشد. برای اینکه هر یک از آنها نسبت به قرارداد موجود به وظایف و مسئولیت های خود آگاه باشند و امکان جعل آن برای هیچ یک از طرفین وجود نداشته باشد.

2- وجود دو شاهد مورد اعتماد طرفین برای صحت گواهی عقد اجاره عادی لازم و ضروری است.

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی نوشته شده باشد روش تخلیه چگونه است؟
در این صورت با توجه به رسمی بودن سند و ثبت در دفترخانه، پس از صدور حکم، مستاجر حق اعتراض دارد. بنابراین زمان بیشتری می برد و در صورت صدور رای به نفع موجر در این مرحله باید با ارائه رای به دفتر خانه تنظیم کننده سند صادر شود.

پس از آن مستأجر ده روز فرصت دارد تا به اعدام اعتراض کند. در صورتی که در این مدت اعتراضی به اجرائیه نشود، مستاجر را می توان اجبار به تخلیه کرد. ضمناً اگر از مستاجر به ملک مورد اجاره خسارت وارد کنیم. مثلاً اگر اجاره یا هزینه ساختمان و غیره را پرداخت نکرده باشد از ودیعه ای که نزد موجر است نمی توان آن را کسر کرد.

بلکه باید دادخواست تقدیم دادگستری کنیم و نسبت به میزان ضرر و زیان وارده به دایره اجرای احکام دادخواست بدهیم. در این صورت اجرای حکم تخلیه کل ودیعه را به مستاجر مسترد نمی کند و پس از کسر مبلغ خسارت، ودیعه کمتر می شود. و مابقی ودیعه را به مستاجر برمی گرداند.