فروش سهم خود از ملک مشاع

فروش سهم خود از ملک مشاع

کلمه مشاع اصطلاحی است که شاید بارها به خصوص در مبحث فروش ملک مشاع شنیده باشید. مالکیت مشاع در قانون به معنای وجود دو یا چند مالک یک مال منقول یا غیرمنقول است که آن را بین خود تقسیم نکرده باشند، بلکه هر یک از این افراد به طور مشترک و به نسبت سهم خود مالک تمام اجزای آن ملک هستند.

این مشارکت ممکن است داوطلبانه یا قهراً ایجاد شود، مثلاً با خرید ملکی از طریق عقد و توسط چند نفر مشترکاً یا با ارث بردن یک مال منقول یا غیر منقول، در این صورت وراث مجبور به همکاری با یکدیگر می شوند. آنها در مالکیت اموال شریک هستند.
اشاعه در مال و وجود شرکای متعدد در مالکیت یک ملک می تواند در تصرفات مادی و حقوقی شرکا را دچار مشکل کند.

مثلاً در بیع کل مال به رضایت همه شرکاء نیاز است یا اینکه هر یک از شرکا در مال تصرف کنند، طبق قانون نیاز به اذن دیگران است. هیچ یک از شرکا نمی توانند در مال حتی به میزان سهم خود تصرف مادی داشته باشند. زیرا سهم خود را از دیگران جدا نکرده اند.
هر یک از مالکان مشاع حق فروش سهم خود را از ملک مشترک دارند. بیع مال مشاع در تقسیم قانونی به تصرف قانونی معروف است و طبق ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکا می توانند تمام یا قسمتی از سهم خود را بدون اذن و رضایت سایر شرکا به دیگری واگذار کنند.

بنابراین برخلاف تصرف فیزیکی در اموال مشاع، تصرف قانونی مستلزم رضایت سایر شرکا نیست. در حالی که تصرف مادی در مال مانند ساخت و ساز و تخریب و غیره باید با اذن و رضایت دیگران انجام شود زیرا همه شرکا در مال مشاع شریک هستند و هرگونه تصرف مادی در مال تصرف محسوب می شود. از سهم دیگران است.

با توجه به مطالب بیان شده فروش سهم هر یک از شرکا از مال مشاع نیاز به اجازه سایر شرکا ندارد بنابراین هرکس از مال مشاع سهم داشته باشد می تواند سهم خود را به دیگری بفروشد.

از طرفی با توجه به اینکه فروش ملک مشاع معمولاً به دلیل تعدد مالکان یا وجود اختلاف بین آنها مشکلاتی را به همراه دارد، به همین دلیل قیمت آن کمتر از املاک مستقل است، بنابراین صاحبان ملک مشاع باید تصمیم بگیرند. قبل از فروش سهم خود اقدام کنند. به طور جداگانه اموال را به میزان سهم هر فرد تفکیک و تقسیم می کنند و ملک را از حالت تقسیم خارج می کنند و در نهایت سند مستقل دریافت می کنند.
برای فروش توافقی ملک مشاع، شرکای ملک مشاع می توانند با تعیین محدوده سهم خود به صورت توافقی و تقسیم ملک به اداره ثبت مراجعه و مراحل قانونی دریافت سند را انجام دهند.

اما در برخی موارد شرکا با تقسیم ملک موافقت نمی کنند و در این موارد هر شریکی که بخواهد سهم خود را بفروشد می تواند سهم خود را به صورت قانونی بفروشد.

در مواردی که امکان تقسیم ملک با نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد، تشریفات اداری توسط اداره ثبت انجام می‌شود و سند مستقل به مالک داده می‌شود و ملک از توزیع خارج می‌شود، اما در صورتی که اموال قابل تقسیم نباشد. تقسیم و تقسیم، هر یک از صاحبان ملک برای فروش سهم خود، مالک مشترک می تواند پس از دریافت گواهی عدم تخصیص به دادگاه مراجعه و دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.

با صدور این قرار از سوی دادگاه، ملک به مزایده گذاشته می شود و از این طریق هر یک از شرکا می توانند سهم خود را از مبلغ فروش ملک دریافت کنند.
علیرغم مشکلاتی که در رابطه با تصرفات مادی و حقوقی و اموری مانند فروش یا واگذاری املاک مشاع با چند مالک وجود دارد.

در صورتی که شخصی با شخص یا اشخاص دیگری در ملکی شریک باشد و قصد فروش سهم خود از آن ملک مشاع را داشته باشد باید توجه داشته باشد که قبل از هر اقدامی با وکیل ملکی متخصص در معامله و فروش ملک مشاع مشورت نماید. . در امور مربوط به فروش مال مشاع به او مراجعه کند یا کار را به او واگذار کند تا در آینده برایش مشکلی پیش نیاید.

همچنین کلیه شرکا می توانند برای رسیدگی به امور حقوقی مربوط به فروش اموال مشاع، وکیل خود را انتخاب و انجام کار را به وی محول کنند.