سرقفلی منقول است یا غیر منقول؟
یکی از حقوق و موضوعات مهم اقتصادی در ایران که برای آن قانون گذاری شده است، بحث سرقفلی در روابط موجر و مستأجر یک ملک تجاری است. اصطلاح سرقفلی را قانونگذار دقیقاً تعریف نکرده است، برخی از حقوقدانان این حق را تعریف کرده اند.
از جمله این حق را حق تقدم مستأجر بر دیگران در اجاره محل کسب و کار تعریف کرده اند و یا در تعریف دیگر سرقفلی مالی است که مستأجر اول به عنوان سرقفلی به مالک می دهد یا مستأجر بعدی به آن می دهد. مستاجر. اولی برای انتقال سرقفلی پرداخت می کند.
به طور کلی سرقفلی حقی است که با قرارداد بین موجر و مستاجر ملک تجاری و در ازای پرداخت قیمتی به نام سرقفلی برای مستاجر ایجاد می شود. این حق به مستاجر امتیاز می دهد و در اجاره بها او را در اولویت قرار می دهد. حق سرقفلی قابل انتقال است مگر اینکه موجر این حق را از مستأجر گرفته باشد.
برای افرادی که با مفهوم سرقفلی آشنا میباشند ممکن است این سوال پیش می آید که ماهیت حقوقی سرقفلی چیست ؟ به این معنی است که در تقسیم اموال سرقفلی جز اموال منقول محسوب می شود یا جزء اموال غیرمنقول محسوب می شود؟
سرقفلی منقول یا غیر منقول
در حقوق اموال به دو دسته کلی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. در حقوق مدنی اموال منقول به اموالی اطلاق می شود که بدون آسیب رساندن به خود یا محل آن مانند اتومبیل، کشتی و غیره قابل جابه جایی باشد.
و اموال غیرمنقول به اموالی گفته می شود که قابل نقل و انتقال یا جابجایی نباشد یا جابجایی آنها موجب ضرر و زیان به خود یا محل آن باشد مانند منزل و مال و غیره، ولی در مورد منقول یا غیر منقول بودن سرقفلی بین فقها نظرات مختلفی وجود دارد. . این نظرات در زیر بیان شده است.
برخی معتقدند ویژگی خاص و مهم سرقفلی موضوع حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع ملک در مقابل پرداخت مبلغ سرقفلی با توافق طرفین است که مشابه حقوق مقرر در ماده 18 است. قانون مدنی
بر اساس این ماده: حق انتفاع از اموال غیر منقول از قبیل حق حیات، حق اقامت و حق ارتفاق نسبت به اموال غیر منقول و دعاوی مال غیر منقول از قبیل مطالبه خلع ید و مانند آن مشمول اموال غیرمنقول است. بنابراین می توان گفت بر اساس این ماده سرقفلی مشمول اموال غیرمنقول است.
مواد دیگری مانند ماده 19 نیز مؤید این نظر است. زیرا طبق این ماده: اشیایی که می توانند از محلی به مکان دیگر بدون آسیب رساندن به خود یا محل منتقل شوند، منقول هستند. محل اجاره قابل انتقال است. بنابراین این حق نیز مشمول اموال غیرمنقول است.
اما برخی دیگر معتقدند سرقفلی در قوانین قبلی و فعلی ماهیت متفاوتی دارد. اجاره اماکن تجاری بر اساس قانون قبلی با انقضای مدت خاتمه نمی یافت و تنها در مواردی موجر حق تخلیه داشت، اما در قانون 1355 شرایط متفاوت است و می توان قرارداد را در برخی موارد منعقد کرد. دو راه.
یک اینکه موجر در موقع عقد یک مبلغی را از مستأجر میگیرید اما این مبالغ منع تخلیه در انقضای مدت نمیتواند شود و میبایست ماهیت این نوع سرقفلی را مشابه ماهیت بدهی دانست. و ماهیت متحرک دارد.
ثانیاً موجر متعهد می شود که پس از دریافت مبلغ سرقفلی، مورد اجاره را با انقضای مدت اجاره به قیمت قبلی به مستأجر اجاره دهد. بنابراین ماهیت این نوع سرقفلی را باید بهای تضییع یا تحدید حق دانست.
بنابراین طبق ماده 20 قانون مدنی که می گوید: کلیه دیون از قبیل قرض و قیمت فروش و مال الاجاره از نظر صلاحیت محاکم مال منقول است هر چند مبیع یا اجاره غیرمنقول باشد. ویژگی. سرقفلی منقول است.
همچنین طبق نظریه اداره حقوقی در پاسخ به اینکه سرقفلی مال منقول است یا غیرمنقول؟ حق اکتساب یا پیشه از جمله حقوق منقول مالی است که اعلام می شود به این دلیل که: سرقفلی از طریق کارشناسی قابل توقیف و تبدیل به ریال است و همچنین جزء ترکه متوفی و ارث می باشد.
بر اساس رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، حق تجارت و تصرف از مصادیق دیون و در حکم مال منقول محسوب می شود، هر چند مورد اجاره از مال غیرمنقول باشد.