دعاوی مستلزم تنظیم سند رسمی و رهن

دعاوی مستلزم تنظیم سند رسمی و رهن
سلب مالکیت به اقداماتی اطلاق می شود که ما برای خروج سند ملکی از رهن بانک انجام می دهیم. در بسیاری از موارد افراد برای دریافت وام از بانک سند ملکی را گرو می گذارند. این سند تضمین می کند که حتما اقساط وام را پرداخت خواهند کرد.

حال اگر شخصی بخواهد از طرف بانک خرید و فروش یا معاوضه ملک را متوقف کند و همچنین اجازه حراج ملک توسط بانک را ندهد باید برای رهن اقدام کند.
شرایط وام مسکن:

تسویه کامل بدهی
از دست دادن اموال در رهن.
گذشت شخص حقیقی یا حقوقی که مال به او بدهکار است.
تسویه کامل بدهی به طور خودکار باعث وام مسکن می شود. سپرده گذاری در بانک نیز می تواند باعث وام مسکن شود.
در این روش اگر فردی اقساط بدهی خود را پرداخت نکرده باشد می تواند با مراجعه به بانک میزان بدهی خود را محاسبه کرده و مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک واریز کند. این امر منجر به رهن ملک می شود، اما فرد تا زمان تسویه کامل نمی تواند مبلغ سپرده را لمس کند.

خرید و فروش ملک وام مسکن
از آنجایی که سند ملک در رهن توسط بانک تضمین می شود، خرید و فروش ملک در رهن هم برای خریدار و هم برای فروشنده مشکل ایجاد می کند. مثلاً ممکن است فروشنده در قرارداد ذکر کند که قبل از انقضای رهن، سند ملک را آزاد می کند، اما نمی تواند این کار را انجام دهد. در نتیجه معامله لغو خواهد شد.

یکی دیگر از راه های برخورد با املاک رهن، کسر مبلغ بدهی از قیمت ملک است. به این ترتیب خریدار مبلغ کمتری را برای خرید ملک پرداخت می کند اما پرداخت مابقی اقساط بر عهده خریدار خواهد بود. مگر اینکه فروشنده ملک را به همان قیمت واقعی بفروشد ولی اقساط را خودش بپردازد.

تا زمانی که سند نزد بانک باشد، نمی توان آن را به نام خریدار منتقل کرد. در نتیجه این گونه معاملات به صورت توافق نامه یا با وکالت نامه انجام می شود. همین موضوع ممکن است زمینه تقلب را فراهم کند.
یعنی فروشنده با استفاده از قرارداد ملک را به چند نفر می فروشد. در نتیجه فراموش نکنید که ریسک چنین معاملاتی بسیار زیاد است. به همین دلیل معمولا در این نوع معاملات مشکلات زیادی بین خریدار و فروشنده ایجاد می شود.

دعوای وام مسکن
نکته اول این است که خرید و فروش اموالی که در رهن بانک است غیرقانونی نیست. در این شرایط، مالکیت ملک همچنان در اختیار افراد است. در نتیجه می تواند آن را بفروشد. دعاوی مربوط به معاملات ملکی رهنی به طور کلی به دو دسته تقسیم می شود:

وام مسکن مستقل
در این صورت شخص متعهد شده است که اموال خود را به عنوان ضمانت در اختیار بانک یا طلبکار خود قرار دهد. در نتیجه باید مبلغ بدهی را بپردازد تا بتواند اموال خود را آزاد کند. حال اگر شخصی بدهی را بپردازد اما مال آزاد نشده باشد می تواند رهن مطالبه کند.
شرط لازم برای تهیه سند
این دعوی مربوط به معاملات ملکی در رهن است. اگر شخصی با استفاده از سند ملک در حال ساخت از بانک وام بگیرد و به خریدار تحویل دهد و قبل از تحویل ملک متعهد شود که سند را از بانک آزاد کند اما این کار را نکند خریدار می تواند ترتیبی دهد. مطالبه مستلزم تنظیم سند رسمی و رهن است. در این شرایط خریدار می تواند قرارداد موجود را فسخ کند.

نکته مهم: تا زمانی که سند نزد بانک است، خریدار نمی تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. شکایت در این زمینه نیز بی نتیجه خواهد بود. همچنین رهن بودن ملک به خودی خود فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نمی کند.
توجه داشته باشید که در معاملات مربوط به املاک رهن شده، فروشنده نمی تواند کتمان کند که ملک در رهن بانک است. زیرا در چنین شرایطی هیچ یک از دفاتر رسمی نمی توانند سند ملک را به نام خریدار صادر کنند. البته اگر خود بانک رضایت خود را نسبت به این موضوع اعلام کند می توان این کار را انجام داد اما معمولا بانک ها با انتقال سند موافقت نمی کنند.
برای تنظیم دادخواست تنظیم سند رسمی بهتر است شعبه بانک مورد نظر را طرف دعوا قرار دهید. زیرا برخی از قضات دادگاه در غیر این صورت دعوی پیشنهادی را رد می کنند.

مراحل لازم برای تهیه سند رسمی
در صورتی که فروشنده از تعهدات خود کوتاهی کرده و در مهلت مقرر نسبت به رهن ملک اقدامی نکرده است، ابتدا باید دادخواست مورد نظر را تنظیم و به دادگاه تقدیم نمایید. در مرحله بعد جلسه ای با حضور فروشنده و بانک تشکیل می شود تا طرفین بتوانند از خود دفاع کنند.